新加坡住房保障：堅持以人為本

北京新浪網 (2009-11-23 14:54)
新加坡住房保障：堅持以人為本　　文 刀

　　組屋工程是新加坡從上世紀六十年代開始，為使『居者有其屋』而實施的政府主導的普惠性住房工程，新加坡約80%的居民住在組屋里。

　　新加坡面積699平方公里，居民人口360萬。1960年，新加坡人口密集、衛生惡劣，大多數國民沒有能力購買自己的住房。近半個世紀過去，新加坡建造了約90萬間組屋。如今的新加坡，已是全球惟一近乎達到百分之百擁屋率的國家。

　　政府資金在新加坡公共住屋建設方面扮演著重要角色，因此，購屋的居民只需要動用薪金的百分之二十來償還貸款，就可輕鬆擁有一套屬於自己的房屋。

　　為解決居住及其引發的社會問題，1960年，新加坡政府宣布成立建屋發展局。1964年又推出『居者有其屋』的政府組屋(類似於我國的廉租房和經濟適用房，是在政府主導下，由建屋發展局建設的公共住房)計劃。其具體做法是：

　　首先，政府主導組屋的開發與建設，由建屋發展局具體實施。新加坡是市場經濟國家，但住房的開發與建設並不完全通過市場來實現，而是由政府主導。新加坡政府十分明確自身在解決住房問題上的責任，制定了符合其國情特點的住房政策和分階段建房計劃(每五年制定一個計劃)，採取了一系列行政、法律、金融和財政手段，大規模興建公共住房。

　　在住房建設發展上，堅持政府主導與市場相結合，以政府主導為主的方針，居住在由建屋發展局建設的『組屋』中的人口，占到全新加坡總人口的83%，且『組屋』的建設標準也是隨著居民的生活水平的提升而不斷提高，為提升『組屋』建設標準和質量，政府鼓勵私人開發商參與『組屋』的開發建設，戶型也由原來的『一房式』『二房式』發展為從『一房式』到『五房式』等多種，以滿z洶ㄕP類型家庭的居住需求。政府和國民都較好地確立了『基本生活保障型住房由政府負責，質量提升改善型住房由市場解決』的住房消費理念。

　　政府嚴格控制土地資源，為組屋建設提供了強有力的土地、資金保障。土地是國家財富之源，也是組屋建設的基礎和命脈所在。新加坡土地分國家所有和個人所有兩種，其中國有土地占土地總數的80%左右。新加坡政府將土地資源牢牢地掌握在手裡，確保土地供應。1966年，政府頒布了《土地征用法令》，規定政府有權征用私人土地用於國家建設，並有權調整被征用土地的價格。根據該項法令，新加坡政府協助建屋發展局以遠低於市場的價格獲得開發土地，保証了大規模建設組屋所需的土地。

　　與此同時，新加坡政府還以提供低息貸款的形式給予建屋發展局資金支援。政府每年都為建屋發展局提供建屋發展貸款，此貸款是挂帳形式，政府不追索還債，而且其利率明顯低於市場利率。此外，為保障普通老百姓能夠買得起組屋，其售價是由政府根據中低收入階層的承受能力來確定，而不是靠成本來定價，其遠遠低於市場價格，由此造成建屋發展局的收支虧損。這部分損失，政府核准後每年都從財政預算中給予補貼。政府財政支撐是新加坡組屋政策得以順利實施的重要保障。

　　政府財力既要承擔居民住宅區的公共配套建設，還要擔負『組屋』的維修與定期翻新。建屋局每年的赤字都由政府資金填補，國民組屋計劃占政府常年預算撥款的3.8%，到目前為止，政府補貼住房建設的資金總額為138.42億新元。在必要的時候，經過批准，建屋發展局還可發行中期債券，來資助組屋發展計劃的實施。

　　第三，實行良性迴圈的公積金制度和住房公積金保障制度。1955年，新加坡建立了中央公積金制度。這是一項全面的強制儲蓄制度，規定雇主(不論是私人機構還是國家機關)和雇員都必須以雇員的薪金為基數，按照法定的公積金繳納率將個人月薪的一部分存入中央公積金局的個人賬戶，用於退休、住房、醫療、教育等諸多方面。

　　不僅如此，住房公積金保障制度還有效地解決了老百姓無力購房的難題，進一步加速了公共住宅的建設。為鼓勵低收入階層購買住房，1968年9月，中央公積金局推出了『公共住屋計劃』，規定公積金會員可動用公積金存款購買新的或是轉售的建屋發展局組屋，使低收入者既能購房又不影響生活，極大地促進了低收入者購房的積極性。該規定最初只針對最低收入家庭，1975年後政府又對中等收入家庭放開了限制，允許中等收入會員申請購買政府組屋。

　　第四，真正做到『以人為本』。『組屋』的選址大都在公交車站、地鐵出口附近，方便居民出行；按規模建設配套的服務設施，方便居民生活。『組屋』的銷售價格既不是按建設成本計算，更不是按市場行情zM定，而是根據市民的購房經濟承擔能力來決定的。子女購買『組屋』如能與年老的父母在同一小區，還能享有另外的補貼。以家庭收入水平為依據，實行公有住宅的合理配售政策。為搞好組屋的合理配售，保障低收入家庭的合法權益，實現公平、有序的市場分配原則，新加坡政府制定了縝密而嚴格的法律法規，對購買人條件、購買程式、住宅補貼等均做出嚴格規定，按照公平原則進行合理分配。政府制定了不同收入水平居民的購屋准入政策，並隨著生活水平的提高調整收入頂限。在上世紀70年代，規定只有月收入在1500新元以下者才可申請購買組屋；80年代提高到2500新元，隨後到3500新元，目前放寬至8000新元，以接納更多人購買。這樣基本保証了80%以上中等收入的家庭能夠購買到廉價的組屋。

　　此外，政府依據購房者的經濟收入水平區分層次，嚴格按照家庭收入情況來確定享受住房保障補貼的級別，其首付款和還款額以及還款方式都有所不同，設計出高收入者的住房福利少、低收入者的住房福利多的分配方案，體現出國家富裕了，老百姓也能分享利益的理念。

　　第五，出台法律嚴格限制炒賣組屋，確保組屋政策的順利實施。新加坡于上世紀60年代制定並實施了《新加坡建屋與發展法》，同時還頒布了《建屋局法》和《特別物產法》等，從而逐步完善了住房法律體系。政府採取了一系列措施嚴格限制炒賣組屋的行為。建屋發展局的政策定位是『以自住為主』，限制居民購買組屋的次數。規定新的組屋在購買5年之內不得轉售，也不能用於商業性經營。如果實在需要在5年內出售，必須到政府機構登記，不得自行在市場上出售。一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新組屋，舊組屋必須退出來，以防投機多占，更不允許以投資為目的買房。所有申請租住組屋的人都需要持有有效期內的新加坡工作許可証或相關簽證等等。由於嚴格執行了上述措施，新加坡政府有效地抑制了『炒房』行為，確保了組屋建設健康、有序地進行。

　　新加坡政府集中了大量人力、物力和財力，經過長期不懈的努力，最終使住房問題得到根本解決。其組屋建設的發展過程經歷了一個由解決住房困難到增加住房面積、再到提高住房質量的發展階段，跨越了『有房住』，開始進入『住得更好』的階段。據最新統計，自1960年以來，建屋發展局共興建組屋990，320套。目前約有82%的新加坡人口居住在政府組屋中，組屋政策真正成為『普惠性的政策』，有力地增進了多種族安居樂業、和諧相處，促進了社會建設，對維護社會穩定起到了積極作用。不僅如此，新加坡房地產業的日趨興旺，成為國民經濟的重要支柱和強有力的增長點，也帶動了整個國民經濟的良性迴圈。

房市交易回溫 台中市最熱

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】


內政部統計處昨（27）日公布，10月全國房屋買賣移轉棟數為3萬4,364棟，較9月小幅回升3%，結束連兩月下滑走勢。累計前十月買賣移轉件數31.5萬棟，較去年同期衰退3.5%，不過全年仍有機會超越去年全年37.9萬棟的交易量。

統計全台六大都會區買賣移轉棟數，除台北縣和新竹市外，其餘均呈增加趨勢，增幅排名依序為，台中市增幅17.63%、高雄市13.45%、桃園縣9.97%、台北市3.07%；新竹市下跌9.34%、台北縣小跌1.88%，是唯二衰退的縣市。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，桃園、台中、高雄與大台北地區相比，房價負擔相對輕鬆，加上景氣前景看好，這些地區的自住客有能力也有意願，在此時進場購屋。

蘇啟榮指出，主要都會區中的台北縣與新竹市，10月交易量都比9月下滑，其中台北縣雖然受惠北市房價高漲，成為北市購屋客層外移的重要地區，但許多北市外圍第一圈的區域，房價也已明顯高漲，購屋人想要在捷運站周邊購屋，房價負擔較前幾年高出許多，在薪資成長跟不上房價漲幅的同時，交易量遂呈些微下滑。

至於交易量衰退較多的新竹，因前幾個月買氣快速爆發，呈短期整理現象，信義房屋統計發現，前十月新竹市買賣移轉棟數為1萬1,132棟，已經快追上2008年整年的1萬1,460棟，且領先新竹縣高達三成，明顯變成「市比縣強」，是從SARS以來相當罕見的現象。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，從10月底開始，因結婚與換屋需求多，是房市傳統旺季。

福建推新政策 吸引台灣建築業投資

【中央社╱台北22日電】 2009.11.22 03:24 pm
中國福建省住房和城鄉建設廳最近公佈最新對台相關政策，積極吸引台灣建築業到福建投資置業。

據新華社報導，福建官方公布的政策措施包括：放寬台資房地產開發企業准入條件，簡化准入審批程序，並在土地競標、註冊資本金、項目貸款、項目和股權轉讓等方面與內資房地產開發企業享受同等待遇。

福建放寬對台灣居民到閩購房的限制，全面對台開放福建市政公用事業特許經營市場，鼓勵台資企業投資城鎮供水、供氣、污水垃圾處理等市政公用事業，放寬准入條件。

福建也積極建立兩岸住房建設、物業管理、房屋仲介經紀、城鄉規劃建設管理等的合作平台。希望取得閩台間人才培養和科學技術的合作，拓展與台灣城市規劃師、建築師、工程師的交流管道，允許台灣居民在福建報考規劃師等工程建設類執業資格並註冊執業。

福建鼓勵台商投資或以收購、兼併形式投資建築業。並且允許台商在福建以獨資形式設立建築工程設計公司，或與閩企以合資經營、合作經營的形式申請設立公司。希望引進台灣先進管理和建築技術，借鑑台灣已有的標準施工、工藝技術。

中古屋炒過頭 貸不到五成

【經濟日報╱記者洪凱音／台北報導】2009/11/20

都市更新熱潮，讓一些老舊公寓價格竟比新成屋還高，三商銀主管提醒，中古屋成交價絕對不等於銀行鑑價金額，價格被「過度炒作」的中古屋，貸款成數可能不到成交價的五成，投資人買進這類中古屋時，本身一定要有足夠的資金。銀行主管建議，想購買這類老舊公寓，自備款最好達成交價的四成以上比較妥當。

大眾銀解釋，銀行貸款有一定的鑑價程序，除參照區域行情，還會結合建材、屋齡等條件。以老舊公寓來說，特色是屋齡高、沒電梯，且建材不如新成屋，這些條件都屬「扣分」項目，銀行鑑價不太可能高過新成屋。

除了貸款成數低，老舊公寓的貸款年限相對也會較短，大眾銀主管指出，以鋼骨結構的公寓為例，最簡單的計算方式是貸款年限加上屋齡不得超過50年，以40年屋齡的公寓，銀行能容忍的貸款期限約為十年。