上海買屋跟著地鐵走
2009/07/19 經濟日報╱文╱梁任瑋】
今年上海房地產市場快速復甦，投資風潮再起，台慶房產（上海台灣永慶房屋）副總經理陳史翎表示，上海幅員遼闊，部分地區地處偏遠、交通不便，有興趣到上海買房子的台灣民眾，應考慮交通完善、生活機能佳等條件。
例如地鐵即將在一年內完工的附近樓盤，較具增值潛力。其中又以距離地鐵300公尺內的樓盤，交通方便，出站即到家最適合。目前上海地鐵線有八條，興建中的有2號線東延伸、7號線（含北延伸段）、8號線二期、9號線二期、10號線、11號線和13號線世博段等七個路段正在興建中，預計2010年全上海市將完成11條地鐵路線。
此外，商業配置（百貨公司或大賣場）完善、鄰近五A甲級涉外辦公樓，如上海陸家嘴、新天地，徐家匯中心等地區，緊鄰商業繁華路段，房產較具增值潛力。
若要投資收益型不動產，最好選擇出租率高的地區（內環辦公樓盤、外環鄰地鐵及公車站），市中心交通便利，上班族承租意願高。
陳史翎說，2000年以後蓋好的房子，工程品質較佳。因為上海在2000年後引進大量國外高級建築技工，施工與完工品質佳。
治安較好地區，通常都是外商、台商聚集區域，例如徐匯、長寧、靜安、浦東陸家嘴、盧灣區等，大陸公安、武警巡邏較頻繁，治安會較好，購屋區域應以外商及台商聚集地區為佳。
由於大陸流行銷售毛胚屋，台灣人最好買裝修房不要買毛胚房，避免入厝時附近鄰居施工吵雜，降低居住品質，打算自住的民眾一定要注意到這一點。
境外人士較多的地區，租金一般也會較高，最好找有信譽而且房子蓋的品質較好的開發商、具有評價優良的物業管理公司，或是國家指定變革規劃的板塊，如「虹橋交通樞紐」、「浦東世博會園區」，國家級工程興建速度快、綠地與區塊規劃較完整，房價較具增值潛力。
2009年8月23日 星期日
法拍買到凶宅 轉兩手才發現
法拍買到凶宅 轉兩手才發現
【聯合報╱記者何祥裕／台北縣報導】 2009.07.15 03:21 am
中和市林姓婦人去年把住了四年的房子賣掉，不料購屋者事後發現是十年前發生「老夫殺少妻」命案的凶宅，要求解約退款。林婦氣得向前屋主與房仲求償，法官判決前屋主要賠償林婦一百廿九萬元，房仲也要退還四萬元服務費。
板橋地院法官認為「凶宅」屬於房屋交易的重要資訊，就算原屋主不知買到的是凶宅，但再轉手賣給他人，仍須負責物件瑕疵的擔保責任；至於房仲業者，未能在簽約前調查該屋是否為凶宅，也得賠償。
法院調查，林姓婦人於九十三年四月透過房仲公司，以四百卅萬元向游姓屋主購買永和市永貞路的一棟房子，住了四年後，去年見房價飆漲，便以五百廿萬元賣給柳姓女子，賺了九十萬元。
但一個多月後，林婦接到柳姓女子要求解約、退款的存證信函，還附上該屋是「老夫殺少妻」凶宅的新聞報導與判決書；林婦這才知道自己在凶宅住了四年，因而控告賣屋給她的游姓前屋主及房仲業者，要求賠償一百八十萬元。
當時（八十八年十一月）的新聞報導指出，六十歲男子王久良與四十歲陳姓妻子爭吵，一氣之下在屋內將妻子勒斃。
游姓前屋主覺得冤枉，他說房子是九十二年二月以三百五十一萬元向法院標到的法拍屋，命案發生在八十八年，他無從得知房屋是凶宅，才會在契約中勾選「非凶宅」；房仲業者也表示不知該屋是凶宅。
法官認為依市場行情，凶宅會減少三成的價值，當時游姓前屋主以四百卅萬元賣給林婦，三成即一百廿九萬元，游應賠償一百廿九萬元給林婦；而房仲未善盡調查屋況責任，不應收取當時的四萬元服務費。 【2009/07/15 聯合報】
【聯合報╱記者何祥裕／台北縣報導】 2009.07.15 03:21 am
中和市林姓婦人去年把住了四年的房子賣掉，不料購屋者事後發現是十年前發生「老夫殺少妻」命案的凶宅，要求解約退款。林婦氣得向前屋主與房仲求償，法官判決前屋主要賠償林婦一百廿九萬元，房仲也要退還四萬元服務費。
板橋地院法官認為「凶宅」屬於房屋交易的重要資訊，就算原屋主不知買到的是凶宅，但再轉手賣給他人，仍須負責物件瑕疵的擔保責任；至於房仲業者，未能在簽約前調查該屋是否為凶宅，也得賠償。
法院調查，林姓婦人於九十三年四月透過房仲公司，以四百卅萬元向游姓屋主購買永和市永貞路的一棟房子，住了四年後，去年見房價飆漲，便以五百廿萬元賣給柳姓女子，賺了九十萬元。
但一個多月後，林婦接到柳姓女子要求解約、退款的存證信函，還附上該屋是「老夫殺少妻」凶宅的新聞報導與判決書；林婦這才知道自己在凶宅住了四年，因而控告賣屋給她的游姓前屋主及房仲業者，要求賠償一百八十萬元。
當時（八十八年十一月）的新聞報導指出，六十歲男子王久良與四十歲陳姓妻子爭吵，一氣之下在屋內將妻子勒斃。
游姓前屋主覺得冤枉，他說房子是九十二年二月以三百五十一萬元向法院標到的法拍屋，命案發生在八十八年，他無從得知房屋是凶宅，才會在契約中勾選「非凶宅」；房仲業者也表示不知該屋是凶宅。
法官認為依市場行情，凶宅會減少三成的價值，當時游姓前屋主以四百卅萬元賣給林婦，三成即一百廿九萬元，游應賠償一百廿九萬元給林婦；而房仲未善盡調查屋況責任，不應收取當時的四萬元服務費。 【2009/07/15 聯合報】
上海房租報酬 追不上定存
2009/07/09 【文╱經濟日報】
6月剛過，上海二手房成交套數多年來首次突破3萬套關口，成交均價也首次站在每平方米人民幣1.2萬元（每坪約新台幣20萬元）的歷史最高位，外來投資客成為支撐樓市持續走高的主力。
上海第一財經記者昨天調查上海新天地、陸家嘴、古北、徐家匯等熱點區塊與典型個案發現：上海住宅出租回報率普遍已跌破3%，超越了5%的國際警戒線。
上海易居房地產研究院綜合研究部（以下稱「易居綜合研究部」）對上海、杭州等七個城市的普通商品住宅租金回報率抽樣調查也顯示，2009年第一季七個城市普通住宅租金回報率除北京之外均小於4%，低於香港、法國的多年複合租金回報率。其中上海、杭州更低於3%。
易居研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，假設在租金收益不變，要想達到相對應的租金回報率，各城市普通商品住宅需要調整價格。如要恢復到5%，七城市房價平均降幅需高達31.5%。 在瘋狂的成交量價面前，「租金回報率」這把投資量尺被忽略了。 位於上海靜安區的高價樓盤「國際麗都城」、「靜安楓景苑」一直被視為收房租的寶地，樓盤對面的十多家中介，常年經營這些大盤的二手房買賣與租賃。
昨天，中原地產置業顧問杜慶邦指出，靜安楓景苑一套3房2廳2衛的141平方米（約42坪）的二手房源，目前實際成交價約人民幣550萬元左右，該房月租金1.41萬元（約新台幣7萬元），折合年租金人民幣16.92萬元。在房價維持不變且不計算稅費等因素下，租金回報率3%左右。
近期豪宅的大戶型租金水準明顯下跌，而房價卻節節攀升。
上述樓盤並非個案。昨天21世紀不動產上海區域市場研究主管黃河滔選取了陸家嘴「仁?睎埵羲廑憿v、古北的「強生花園」、新天地的「翠湖一期」、徐家匯的「東方曼哈頓」四大名盤，在比較2008年10月與今年初的租金水準、買賣價格後發現，它們的租金回報率分別從去年10月的3.1%、3.46%、3.46%、3.16%，下降至目前的3%、3.3%、2.9%、2.4%。
既然租金水準低，為何仍吸引各路資金涉足二手房產投資？美聯物業區域董事高錦滔解釋，房產物業獲利，除出租收益，最大來源是物業本身的增值，依靠房產增值轉手的投資者仍占多數。 不過，以租養房的時代顯然過去。易居綜合研究部的報告顯示，相對租金水準，房價明顯偏高，可以界定為存在一定泡沫。未來房價水準必然還會向租金水準靠攏。
6月剛過，上海二手房成交套數多年來首次突破3萬套關口，成交均價也首次站在每平方米人民幣1.2萬元（每坪約新台幣20萬元）的歷史最高位，外來投資客成為支撐樓市持續走高的主力。
上海第一財經記者昨天調查上海新天地、陸家嘴、古北、徐家匯等熱點區塊與典型個案發現：上海住宅出租回報率普遍已跌破3%，超越了5%的國際警戒線。
上海易居房地產研究院綜合研究部（以下稱「易居綜合研究部」）對上海、杭州等七個城市的普通商品住宅租金回報率抽樣調查也顯示，2009年第一季七個城市普通住宅租金回報率除北京之外均小於4%，低於香港、法國的多年複合租金回報率。其中上海、杭州更低於3%。
易居研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，假設在租金收益不變，要想達到相對應的租金回報率，各城市普通商品住宅需要調整價格。如要恢復到5%，七城市房價平均降幅需高達31.5%。 在瘋狂的成交量價面前，「租金回報率」這把投資量尺被忽略了。 位於上海靜安區的高價樓盤「國際麗都城」、「靜安楓景苑」一直被視為收房租的寶地，樓盤對面的十多家中介，常年經營這些大盤的二手房買賣與租賃。
昨天，中原地產置業顧問杜慶邦指出，靜安楓景苑一套3房2廳2衛的141平方米（約42坪）的二手房源，目前實際成交價約人民幣550萬元左右，該房月租金1.41萬元（約新台幣7萬元），折合年租金人民幣16.92萬元。在房價維持不變且不計算稅費等因素下，租金回報率3%左右。
近期豪宅的大戶型租金水準明顯下跌，而房價卻節節攀升。
上述樓盤並非個案。昨天21世紀不動產上海區域市場研究主管黃河滔選取了陸家嘴「仁?睎埵羲廑憿v、古北的「強生花園」、新天地的「翠湖一期」、徐家匯的「東方曼哈頓」四大名盤，在比較2008年10月與今年初的租金水準、買賣價格後發現，它們的租金回報率分別從去年10月的3.1%、3.46%、3.46%、3.16%，下降至目前的3%、3.3%、2.9%、2.4%。
既然租金水準低，為何仍吸引各路資金涉足二手房產投資？美聯物業區域董事高錦滔解釋，房產物業獲利，除出租收益，最大來源是物業本身的增值，依靠房產增值轉手的投資者仍占多數。 不過，以租養房的時代顯然過去。易居綜合研究部的報告顯示，相對租金水準，房價明顯偏高，可以界定為存在一定泡沫。未來房價水準必然還會向租金水準靠攏。
賺取預售價差 勿逾新屋三成價
股市連漲，房市也跟著水漲船高，加上政府打算開放陸資來台投資等利多，520檔期的推案量也跟著大增，不少投資客開始蠢蠢欲動，想把資金投入預售屋市場，打算交屋後賺取價差；不過，專家建議，最好要先評估預售屋房價，不得超過當地新成屋的3成，日後轉手才能獲利！
■ 價差越小 轉手獲利空間越大
以信義房價指數、國泰房價指數來比較發現，近5年各季台北市成屋及預售案的房價變化中，2005~2006年是預售及成屋房價相對接近的時間，每坪差價9~11萬元，就合適投資房地產，但2008年開始，房市邁入最火熱的時後，各地預售價格不斷創新高，兩者的差價也拉到每坪17萬元，未來轉手的利潤空間會縮減。
今年房市再現轉機，520檔期爆出大量新案，專家建議，民眾若想投資預售案以小額自備款，賺取2~3年的增值效益，最好要先評估預售屋房價不超過當地新成屋的3成，日後轉手才能獲利。
■ 追高易套牢 投資成熟商圈為宜
預售屋的賣點是「未來性」，除了地段、產品的考量外，最重要的就是買進的時機，如果在房市最熱時跳進去買預售屋，很容易套牢，而預售與新成屋的價差越小，顯示投資預售案還有利可圖，未來轉售時的獲利空間愈大。
針對投資地段，不少代銷業者表示，最好是區域內的建設題材還未真正發酵時下手，投資小套房則建議交通愈便利，商圈愈成熟的地方愈好，如此一來，不但房價相對抗跌保值，未來轉手的獲利空間也較大！
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
■ 價差越小 轉手獲利空間越大
以信義房價指數、國泰房價指數來比較發現，近5年各季台北市成屋及預售案的房價變化中，2005~2006年是預售及成屋房價相對接近的時間，每坪差價9~11萬元，就合適投資房地產，但2008年開始，房市邁入最火熱的時後，各地預售價格不斷創新高，兩者的差價也拉到每坪17萬元，未來轉手的利潤空間會縮減。
今年房市再現轉機，520檔期爆出大量新案，專家建議，民眾若想投資預售案以小額自備款，賺取2~3年的增值效益，最好要先評估預售屋房價不超過當地新成屋的3成，日後轉手才能獲利。
■ 追高易套牢 投資成熟商圈為宜
預售屋的賣點是「未來性」，除了地段、產品的考量外，最重要的就是買進的時機，如果在房市最熱時跳進去買預售屋，很容易套牢，而預售與新成屋的價差越小，顯示投資預售案還有利可圖，未來轉售時的獲利空間愈大。
針對投資地段，不少代銷業者表示，最好是區域內的建設題材還未真正發酵時下手，投資小套房則建議交通愈便利，商圈愈成熟的地方愈好，如此一來，不但房價相對抗跌保值，未來轉手的獲利空間也較大！
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法拍屋房貸
法拍屋市場回溫，讓銀行近日承做法拍屋業務量增加，不少銀行也針對法拍屋推出融資成數最高八成、貸款利率5%的專案貸款。但部分銀行規定法拍屋貸款轉為一般房貸時，要加付1,000元至1萬8,000元不等的手續費。
板信銀今年2月就推出法拍房貸專案，近幾個月業務更成長二至三倍；聯邦銀也說，最近法拍屋房貸逐步好轉，顯示市場需求增強。
板信銀法拍屋貸款專案的貸款人須有兩成自備款，銀行提供八成融資，貸款利率5%至5.99%，七天內就可審查完。
板信銀說，法拍屋貸款者拿到房屋權利轉移證明，也就是完成房屋過戶後，即可把手上的法拍貸款轉換成一般房貸，不必再繳額外的手續費，融資額度也可維持八成。
板信銀說，某些銀行會看不動產的區域、申貸者的信用條件等，決定貸款額度，但板信銀一律提供八成，且轉換成一般房貸後，可提供前半年1.75%的優惠利率。
板信銀的方案本來預定5月底結束，但因市場需求太強，已決定延至年底。
聯邦銀則提供法拍屋融資成數最高六至七成的方案。
聯邦銀是依據申請者的收入、信用情況、融資額度等考量，最高給予拍定價七成額度，貸款利率最低6.3%起，手續費則是貸款金額的千分之3至千分之5。
若貸款人要把法拍屋貸款轉為一般房貸，還要付一筆房貸手續費，金額1,000元起跳，最高1.8萬元，融資金額愈大，手續費就愈高。
【2009/06/05 經濟日報】
板信銀今年2月就推出法拍房貸專案，近幾個月業務更成長二至三倍；聯邦銀也說，最近法拍屋房貸逐步好轉，顯示市場需求增強。
板信銀法拍屋貸款專案的貸款人須有兩成自備款，銀行提供八成融資，貸款利率5%至5.99%，七天內就可審查完。
板信銀說，法拍屋貸款者拿到房屋權利轉移證明，也就是完成房屋過戶後，即可把手上的法拍貸款轉換成一般房貸，不必再繳額外的手續費，融資額度也可維持八成。
板信銀說，某些銀行會看不動產的區域、申貸者的信用條件等，決定貸款額度，但板信銀一律提供八成，且轉換成一般房貸後，可提供前半年1.75%的優惠利率。
板信銀的方案本來預定5月底結束，但因市場需求太強，已決定延至年底。
聯邦銀則提供法拍屋融資成數最高六至七成的方案。
聯邦銀是依據申請者的收入、信用情況、融資額度等考量，最高給予拍定價七成額度，貸款利率最低6.3%起，手續費則是貸款金額的千分之3至千分之5。
若貸款人要把法拍屋貸款轉為一般房貸，還要付一筆房貸手續費，金額1,000元起跳，最高1.8萬元，融資金額愈大，手續費就愈高。
【2009/06/05 經濟日報】
現金投資客 價差10萬可進場
現金投資客 價差10萬可進場 2009/06/01
隨著股市攀升，房市的春燕回來了嗎？成為不少手握現金投資客共同的疑問！永慶房仲集團總經理廖本勝建議消費者，不妨多比較市場價格，以台北市為例，當預售屋與中古屋的價差，只有10~15萬差距時，就是進場買預售屋的好時機！
■ 價差拉近 投資客獲利空間大
「只要選在精華區，不管買中古屋或預售屋，都有獲利空間！」廖本勝說，預售案進場最好的時間點，是預售行情跟中古屋房價，價差最小時，代表當時市場景氣低迷，投資人只要支付頭期款，就能享受未來2~3年後房價的增值。
以2003年的房市低點來看，北市預售案行情與中古屋房價，價差只有10~15萬元，當時就是買預售屋的好時機，而去年第2季，市場熱度最高時，北市平均價差25萬元；現在的價差則約20萬元，投資人可隨時留意每1季的行情落差，伺機進場投資。
■ 選擇優質地段 保證抗跌增值
永慶房屋總經理葉凌棋建議，要找抗跌性高的地段，以北市第2圈的行政區為首選。因為第1圈市中心的房價已高不可攀，例如大安區、中正區，要找到總價2000萬元以下產品已很少見；北市第2圈行政區的大樓、公寓，總價範圍600~2000萬元，相對平易近人。
而台北縣的板橋、中永和及新店，地理位置與北市第1圈的行政區僅一橋之隔，擁有捷運行經，生活機能成熟，也是自住型買方可考慮的地段；至於餘屋量大的林口、三峽及淡水地區，雖然便宜，但抗跌性太弱。
此外，選擇投資住宅的原則，包括「近比遠好」、「大比小好」、「高比低好」。「近比遠好」，是指物件愈近捷運站愈好，可考慮的範圍在捷運站出口700公尺以內；「大比小好」，指換屋產品比首購產品好，首購產品只有國內市場有需求，但總價3000萬元以上產品，會有台商或外來資金的需求，轉手增值力道較強；「高比低好」，代表樓層高的產品，增值空間較可觀。
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隨著股市攀升，房市的春燕回來了嗎？成為不少手握現金投資客共同的疑問！永慶房仲集團總經理廖本勝建議消費者，不妨多比較市場價格，以台北市為例，當預售屋與中古屋的價差，只有10~15萬差距時，就是進場買預售屋的好時機！
■ 價差拉近 投資客獲利空間大
「只要選在精華區，不管買中古屋或預售屋，都有獲利空間！」廖本勝說，預售案進場最好的時間點，是預售行情跟中古屋房價，價差最小時，代表當時市場景氣低迷，投資人只要支付頭期款，就能享受未來2~3年後房價的增值。
以2003年的房市低點來看，北市預售案行情與中古屋房價，價差只有10~15萬元，當時就是買預售屋的好時機，而去年第2季，市場熱度最高時，北市平均價差25萬元；現在的價差則約20萬元，投資人可隨時留意每1季的行情落差，伺機進場投資。
■ 選擇優質地段 保證抗跌增值
永慶房屋總經理葉凌棋建議，要找抗跌性高的地段，以北市第2圈的行政區為首選。因為第1圈市中心的房價已高不可攀，例如大安區、中正區，要找到總價2000萬元以下產品已很少見；北市第2圈行政區的大樓、公寓，總價範圍600~2000萬元，相對平易近人。
而台北縣的板橋、中永和及新店，地理位置與北市第1圈的行政區僅一橋之隔，擁有捷運行經，生活機能成熟，也是自住型買方可考慮的地段；至於餘屋量大的林口、三峽及淡水地區，雖然便宜，但抗跌性太弱。
此外，選擇投資住宅的原則，包括「近比遠好」、「大比小好」、「高比低好」。「近比遠好」，是指物件愈近捷運站愈好，可考慮的範圍在捷運站出口700公尺以內；「大比小好」，指換屋產品比首購產品好，首購產品只有國內市場有需求，但總價3000萬元以上產品，會有台商或外來資金的需求，轉手增值力道較強；「高比低好」，代表樓層高的產品，增值空間較可觀。
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有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-5
購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌
所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？
以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。
但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。
如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。
最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。
天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。
具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。
在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。
例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？
同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？
品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。
為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。
有錢人的抉擇
有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定
世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！
前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理 馮先勉 博士）
所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？
以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。
但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。
如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。
最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。
天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。
具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。
在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。
例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？
同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？
品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。
為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。
有錢人的抉擇
有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定
世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！
前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理 馮先勉 博士）
有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-4
購屋錯誤四有錢人不會先買景觀，後買區位
一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。
一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？
就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？
景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？
因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。
最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？
還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。
因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。
對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！
一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。
一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？
就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？
景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？
因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。
最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？
還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。
因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。
對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！
有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-3
購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋，後買預售屋
一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？
首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。
依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。
但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。
預售屋潛力佳
但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。
相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。
根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。
除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。
其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。
所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。
我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？
一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？
首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。
依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。
但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。
預售屋潛力佳
但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。
相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。
根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。
除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。
其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。
所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。
我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？
有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-2
購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區
依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？
因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。
區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。
每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？
同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。
更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。
根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。
依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？
因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。
區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。
每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？
同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。
更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。
根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。
有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-1b
率性而為可行
如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。
這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。
如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。
這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。
有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-1a
自住屋難獲利
其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！
因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。
但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。
其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！
因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。
但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。
有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-1
文章提供／住展雜誌
在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。
有錢人購屋以地段、大屋為優先考量投資標的。（圖為北市信義計劃區）
本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。
購屋錯誤一有錢人不會先買小屋，後買大屋
一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？
首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。
大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。
然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。
在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。
本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。
購屋錯誤一有錢人不會先買小屋，後買大屋
一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？
首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。
大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。
然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。
買賣流程及費用
房地產，當您委託代書簽訂買賣契約及辦理過戶事宜時，下列步驟買賣雙方的您必須瞭解：
一、不動產交易付款流程 二、過戶前買賣雙方應備證件
三、過戶作業流程 四、買賣雙方應分擔費用
一、不動產交易付款流程
依雙方所合意之總價分四次付款：
簽約款
約佔總價款之百分之十；於雙方簽訂私契約書時給付。
用印款
約佔總價款百分之四十；於雙方交付產權移轉登記所需之文件，並蓋妥公定契 約書表、報稅書表之同時給付。
．辦理公證後申報契稅（稅單約三至七天下達）
．至稅捐處申報增值稅（一般增值稅單下達約七至十天、自用住宅優惠稅率約二 十 一天左右）
完稅款
約佔總價款百分之四十；於增值稅、契約核定，雙方會同完稅及查無欠稅，送地政事務所辦理移轉登記之同時給付。 （地政事務所過戶時間約需五天）
交屋尾款
約佔總價款百分之一十；於產權移轉完成、賣方交屋時給付。
二、過戶前買賣雙方應備證件
自然人賣方須準備下列資料：
土地建物所有權狀正本
身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份，供申報現值、投契及過戶之用。
印鑑證明書一份
印鑑章
最近一期房屋稅及地價稅單正本
最近一期水電費收據
若出賣人辦理自用增值稅，則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本
法人賣方須準備下列資料：
公司執照影本
公司登記事項卡正影本或抄錄本份三份
會議記錄(股東出售)
土地建物權狀正本
最近一期房屋稅單及地價稅單
公司大、小印鑑印章
自然人買方須準備下列資料：
身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份，供申報現值、投契及過戶之用。 便章
法人買方須準備下列資料：
公司執照影本三份
公司登記事項卡正影本或抄錄本三份
公司大、小印章
債務清償時權利人、義務人應準備之文件
義務人：
抵押權塗銷同意書一份
原抵押權設定契約書一份
他項權利證明書一份
若義務人為自然人則須檢附身分證影本及印鑑證明各一份
若義務人為法人則須檢附公司執照影本、公司登記事項卡正影本或抄錄本各一份
權利人(即所有權人)：
若權利人為自然人則須檢附身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本一份
若權利人為法人則須檢附公司執照影本、公司登記事項卡影本或抄錄本各一份
便章
三、代書過戶流程
目前過戶作業流程是以第一次付款當事人用印備證完成開始算起，而不是以簽約日計算其流程。一般而言，若增值稅依一般申請，買賣移轉登記時間需21～28天；若增值稅依自用住宅用地申請，買賣移轉登記時間需35～42天。若需申請銀行貸款則另加15天。
申報契稅：
公證後領回契約書正副本三份及建物所有權狀正本，其餘書件由公所抽存備查，再提出下列文件，向轄區稅捐分處申報契稅：
(1) 契稅申報書一式三份。
(2) 契約書正副本共三份。
(3) 買賣雙方身分證明文件影本各一份。
(4) 建物所有權狀影本一份。
領取契稅繳費通知單。
繳納契稅。
申請登記：
依申請書、契約書副本、雙方身分證明文件、印鑑證明書、建物所有權狀、契約書正本的順序，將書件裝訂成冊，即可向不動產所在地的地政事務所申請登記，惟應將契稅繳納收據第一聯浮貼於契約書正本上面，第二聯浮貼於契約書副本上。在申請登記時，應先計算規費、開立規費繳納通知單、繳費後才能正式送請收件，經收件後並須領取收件收據。
領取權狀：
申請案件經審核無誤或經通知補正後，於登記完畢即可憑收件收據及印章，領取建物所有權狀、契約書正本及其他不需由地政機關抽存的文件。但買方為慎重起見，於產權登記完畢後，宜併案申請登記謄本，以免有所遺漏或錯誤。
備註︰
如果該不動產為國宅，則於簽約後備證前要先向國宅處申請。
A.國宅處同意出賣人出售之同意書：約需時10天
B.承買人承買之同意書：約需時15～20天
承買人銀行貸款之申請，原則上於用印備證後即可進行，而於完稅後再以買賣及抵押設定案件方式併案送件，以縮短移轉登記時間。
農地買賣尚須向鄉鎮市公所申請「有無三七五租約證明書」，或於契約書上加註。且另需向工務局申請土地分區使用證明書，如果確定為農牧用地，承買人尚須向鄉鎮市公所申請「農地合法使用證明書」。
代書作業流程圖
土地→現值申報→核發稅單→繳增值稅→查欠完稅→申請移轉登記→領狀
建物→公證→契稅申報→核發稅單→繳契稅→查欠完稅→申請移轉登記→領狀
四、買賣雙方應分擔費用
一般而言，產權移轉所產生之代書費用，除法律另有規定或契約另有約定外，依民法之規定，概由買方負擔。
賣方應付之費用：
土地增值稅、房屋稅、地價稅(以交屋日劃分)
工程受益費
簽約費二分之一
他項權利塗銷代書費（若出售之不動產仍有貸款者）
財產交易所得稅(次年申報)
買方應付之費用：
契稅
公證費
過戶代書費
簽約費二分之一
登記規費、印花稅、資料申請費
貸款費用（設定規費、貸款代書費、火險費、信用查詢費）
登記規費＝（土地申報總地價＋房屋核定現值）X 0.1%＋書狀費
設定規費＝貸款金額 X 1.2 X 0.1%＋書狀費
火險費每貸款新臺幣一百萬元約需五至六千元
一、不動產交易付款流程 二、過戶前買賣雙方應備證件
三、過戶作業流程 四、買賣雙方應分擔費用
一、不動產交易付款流程
依雙方所合意之總價分四次付款：
簽約款
約佔總價款之百分之十；於雙方簽訂私契約書時給付。
用印款
約佔總價款百分之四十；於雙方交付產權移轉登記所需之文件，並蓋妥公定契 約書表、報稅書表之同時給付。
．辦理公證後申報契稅（稅單約三至七天下達）
．至稅捐處申報增值稅（一般增值稅單下達約七至十天、自用住宅優惠稅率約二 十 一天左右）
完稅款
約佔總價款百分之四十；於增值稅、契約核定，雙方會同完稅及查無欠稅，送地政事務所辦理移轉登記之同時給付。 （地政事務所過戶時間約需五天）
交屋尾款
約佔總價款百分之一十；於產權移轉完成、賣方交屋時給付。
二、過戶前買賣雙方應備證件
自然人賣方須準備下列資料：
土地建物所有權狀正本
身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份，供申報現值、投契及過戶之用。
印鑑證明書一份
印鑑章
最近一期房屋稅及地價稅單正本
最近一期水電費收據
若出賣人辦理自用增值稅，則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本
法人賣方須準備下列資料：
公司執照影本
公司登記事項卡正影本或抄錄本份三份
會議記錄(股東出售)
土地建物權狀正本
最近一期房屋稅單及地價稅單
公司大、小印鑑印章
自然人買方須準備下列資料：
身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份，供申報現值、投契及過戶之用。 便章
法人買方須準備下列資料：
公司執照影本三份
公司登記事項卡正影本或抄錄本三份
公司大、小印章
債務清償時權利人、義務人應準備之文件
義務人：
抵押權塗銷同意書一份
原抵押權設定契約書一份
他項權利證明書一份
若義務人為自然人則須檢附身分證影本及印鑑證明各一份
若義務人為法人則須檢附公司執照影本、公司登記事項卡正影本或抄錄本各一份
權利人(即所有權人)：
若權利人為自然人則須檢附身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本一份
若權利人為法人則須檢附公司執照影本、公司登記事項卡影本或抄錄本各一份
便章
三、代書過戶流程
目前過戶作業流程是以第一次付款當事人用印備證完成開始算起，而不是以簽約日計算其流程。一般而言，若增值稅依一般申請，買賣移轉登記時間需21～28天；若增值稅依自用住宅用地申請，買賣移轉登記時間需35～42天。若需申請銀行貸款則另加15天。
申報契稅：
公證後領回契約書正副本三份及建物所有權狀正本，其餘書件由公所抽存備查，再提出下列文件，向轄區稅捐分處申報契稅：
(1) 契稅申報書一式三份。
(2) 契約書正副本共三份。
(3) 買賣雙方身分證明文件影本各一份。
(4) 建物所有權狀影本一份。
領取契稅繳費通知單。
繳納契稅。
申請登記：
依申請書、契約書副本、雙方身分證明文件、印鑑證明書、建物所有權狀、契約書正本的順序，將書件裝訂成冊，即可向不動產所在地的地政事務所申請登記，惟應將契稅繳納收據第一聯浮貼於契約書正本上面，第二聯浮貼於契約書副本上。在申請登記時，應先計算規費、開立規費繳納通知單、繳費後才能正式送請收件，經收件後並須領取收件收據。
領取權狀：
申請案件經審核無誤或經通知補正後，於登記完畢即可憑收件收據及印章，領取建物所有權狀、契約書正本及其他不需由地政機關抽存的文件。但買方為慎重起見，於產權登記完畢後，宜併案申請登記謄本，以免有所遺漏或錯誤。
備註︰
如果該不動產為國宅，則於簽約後備證前要先向國宅處申請。
A.國宅處同意出賣人出售之同意書：約需時10天
B.承買人承買之同意書：約需時15～20天
承買人銀行貸款之申請，原則上於用印備證後即可進行，而於完稅後再以買賣及抵押設定案件方式併案送件，以縮短移轉登記時間。
農地買賣尚須向鄉鎮市公所申請「有無三七五租約證明書」，或於契約書上加註。且另需向工務局申請土地分區使用證明書，如果確定為農牧用地，承買人尚須向鄉鎮市公所申請「農地合法使用證明書」。
代書作業流程圖
土地→現值申報→核發稅單→繳增值稅→查欠完稅→申請移轉登記→領狀
建物→公證→契稅申報→核發稅單→繳契稅→查欠完稅→申請移轉登記→領狀
四、買賣雙方應分擔費用
一般而言，產權移轉所產生之代書費用，除法律另有規定或契約另有約定外，依民法之規定，概由買方負擔。
賣方應付之費用：
土地增值稅、房屋稅、地價稅(以交屋日劃分)
工程受益費
簽約費二分之一
他項權利塗銷代書費（若出售之不動產仍有貸款者）
財產交易所得稅(次年申報)
買方應付之費用：
契稅
公證費
過戶代書費
簽約費二分之一
登記規費、印花稅、資料申請費
貸款費用（設定規費、貸款代書費、火險費、信用查詢費）
登記規費＝（土地申報總地價＋房屋核定現值）X 0.1%＋書狀費
設定規費＝貸款金額 X 1.2 X 0.1%＋書狀費
火險費每貸款新臺幣一百萬元約需五至六千元
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