投資上海房產 勿踩經濟房地雷

【經濟日報╱張永河】
上海房地產新一波的飛漲，唱空的專家說，房地產未來是泡沫或通貨膨脹，都是不可預知的，但可預知是上海房地產「地雷區」經濟適用房陸續會產生。

上海第一批經濟適用房年底有望進入分配階段，這些是給上海市中低收入住房困難家庭，設計小戶型中低價，跟台灣的國民住宅差不多。

上海經濟房的八大基地包括松江泗涇、閔行浦江、南匯航頭、浦東三林、寶山顧村、青浦華新、徐匯華涇和楊浦新江灣等地。

經濟適用房所在的八大區域歸為遭受衝擊最大的地區，其中值得注意有三個區域，是浦東三林鎮、閔行浦江鎮及楊浦新江灣城，浦江鎮浦星公路、林恒路口規劃3萬戶經濟適用房基地對浦江鎮衝擊更深，目前附近在售的幾個預售房售價每平方公尺在人民幣1.6萬元(約每坪新台幣26萬元)，經濟房基地與這幾個預售房隔一條浦星公路，且數量巨大。

整個浦江鎮的房價近兩年快速飆漲一倍，房價與周邊環境及配套極不相稱，一旦年底有經濟房上市出售，對這些房地產的衝擊肯定不小。

上海市的規定，建設經濟房項目的利潤不得超過3%，如此推算，浦江鎮經濟房的房價完全可控制在每平方公尺4,500元元(約新台幣每坪7萬元)，真正具有衝擊力的當數新江灣城地區。

由於新江灣板塊內經濟適用房專案確定，直接導致該地段豪宅投資價值有下跌的危機，在售的商品房將與經濟房有懸殊價格差距，對附近的豪宅而言，是個價格土石流區。

對自住的業主來說，附近有經濟適用房，在購房選擇上必然與市場商品住宅的購買者形成「錯位」。二者間的影響在所難免，生活習慣更是不同。如經濟房周圍有很多流動攤販，經濟房的容積率普遍偏高，人口密度會增加，會將周邊的商品房價格拉回。徐匯區公佈的三塊經濟適用房基地，包括龍華肉聯廠地塊，森大木業地塊，位置靠近上海植物園，儀電集團地塊所在的宜山路、桂林路一帶。

靜安區的經濟適用房地處江寧社區013—2地塊(南洋電機廠地塊)，位於昌平路、常德路地塊內黃金地段的樓盤，對購房者本身就具有很強的購買力，對於一些定位高檔社區樓盤來說，這區經濟適用房的戶數少，不一定會對他們產生很大的影響，如同台北敦化南路成功國宅一樣，對附近的豪宅或高檔住宅影響不大。

浦東外高橋保稅區浦東北路和五洲大道附近有幾個預售案賣得很好，但當地有國營石化的大廠每天產出很嗆鼻的味道，對健康有隱患，當地人都知道這些國營大廠五年內不會搬出，未來十年要搬出的可能性也不高，算是自住、出租、出售都有相當風險的「地雷區」。

在這些區域裏，如果要購買房地產，無論是預售屋、中古屋，務必要事前調查清楚經濟適用房基地，和有汙染的石化廠離所買的房地產距離多近，越近影響房價越大，已經買的人，趁現在房子還沒上市，房價又高快轉手賣出。
（作者為新加坡紅木集團董事總經理Email:chinaknowhow@gmail.com）