2009年4月27日 星期一
如何標購中意的法拍屋
1) 確實了解法拍屋資訊：法院會於拍賣前十四天公布於法院公告欄內以外，並於報紙及不動產企管顧問公司都有提供相關情報。
(2) 選定物件：在各拍賣物件中選定目標，依個人預算及需求選定區域、地段，以利進一步的實地瞭解。
(3) 現場勘察：在確定物件後，可以到標的物附近做實地的瞭解，看物件所在處與住址是否相同，避免有看錯屋之疑慮，做實地調查外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得標購。
(4) 投標：法拍屋的拍價訂定大約低於市價二~三成，而依投標規定須繳納投標總底價的兩成保證金，保證金在新台幣壹萬元以內者，得以仟元大鈔放進封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者由法院當庭退還。
(5) 開標：投標當日由競標者中出價最高者得標，若無人投標，則於下次投標時按前拍總價再打八折作為拍賣總底價。
(6) 得標：若是得標，應在七天內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並依法院行政流程時間取得「權利移轉証明書」(約14天)。
(7) 完稅：到稅捐處辦理契稅及相關稅費。
(8) 過戶：持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶，即可完成移轉手續。**務必確認事項：**身分證和印章是否帶齊。 確認正確的開標時間。 觀察投標人數。 台、銀支本票。確認投標室外的公佈欄上，是否有張貼本次拍賣案件停拍或撤回的公告。投標書的內容如何填寫？
1. 案號－從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。
2. 投標人－投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，則必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。
3. 土地標示及願出價額－所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
4. 建物標示及願出價額－標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
5. 總價額－土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的價錢寫比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告現值高，就不須繳納土地增值稅。
(2) 選定物件：在各拍賣物件中選定目標，依個人預算及需求選定區域、地段，以利進一步的實地瞭解。
(3) 現場勘察：在確定物件後，可以到標的物附近做實地的瞭解，看物件所在處與住址是否相同，避免有看錯屋之疑慮，做實地調查外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得標購。
(4) 投標：法拍屋的拍價訂定大約低於市價二~三成，而依投標規定須繳納投標總底價的兩成保證金，保證金在新台幣壹萬元以內者，得以仟元大鈔放進封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者由法院當庭退還。
(5) 開標：投標當日由競標者中出價最高者得標，若無人投標，則於下次投標時按前拍總價再打八折作為拍賣總底價。
(6) 得標：若是得標，應在七天內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並依法院行政流程時間取得「權利移轉証明書」(約14天)。
(7) 完稅：到稅捐處辦理契稅及相關稅費。
(8) 過戶：持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶，即可完成移轉手續。**務必確認事項：**身分證和印章是否帶齊。 確認正確的開標時間。 觀察投標人數。 台、銀支本票。確認投標室外的公佈欄上，是否有張貼本次拍賣案件停拍或撤回的公告。投標書的內容如何填寫？
1. 案號－從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。
2. 投標人－投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，則必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。
3. 土地標示及願出價額－所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
4. 建物標示及願出價額－標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
5. 總價額－土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的價錢寫比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告現值高，就不須繳納土地增值稅。
如何購買法拍屋-執行處流程
一、法拍屋之公告
1. 依據強制執行法第81條規定：「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。」
2. 公告方法：
揭示於執行法院及不動產所在地
以本院為例，公告處位於臺北市重慶南路1段126巷1號（即本院簡易庭）對面。
其所在地之鄉鎮市（區）公所
新聞紙
債權人先墊費，刊登於公開發行各大報紙。
二、拍賣公告公告事項：
不動產拍賣公告所載事項如下：
不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額：請注意：投標書應載明願出價
額及總價。
保證金金額
請注意：投標時應依據公告所載繳納保證金。
投標日時及場所
請準時到場投標，逾時不受理
開標日時及場所
請準時在場，投標無效認定除本院投標書記載外，另開標時投標人不在場，經主持開標之
法官宣示該不動產開標程序終結前，投標人仍未到場，亦屬無效。
三：如何填寫投標書：
投標人可向本院為民服務中心洽買投標書暨保證金封存袋
請填寫法院名稱，可依拍賣公告所載案號、標別、股別填寫。
請填寫投標人姓名、住址（請填寫與戶籍地相同之住址，如另有聯絡住址請另外載明）、聯
絡電話、出生年月日、身分證統一編號等。如委託他人代理，請於委任狀欄位委任人、代理
人均應簽名蓋章。代理人姓名、住址、聯絡電話、身分證統一號碼請詳為填寫。
地號、建號、權利範圍可依拍賣公告內容填載，願出價額、總價，應達於底價，可等於或
大於底價。
保證金封存袋填寫案號、投標人姓名、代理人姓名、簽章。
四、保證金之繳交
1.保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，放進保證金
封存袋內。另請注意，個人票據，不得為保證金票據。
2.投標人將保證金放進保證金封存袋後，連同投標書投入票軌。得標者，即以保證金抵充
價款；
3.臺北地區之臺灣銀行支票視同現金，隨即開立正式收據。其餘票據則先開立臨時收
據，待票據交換正式入帳，再開立正式收據。
4.未得標者由投標人當場領回。
5.保證金之抬頭
保證金若抬頭為「臺灣臺北地方法院」，未得標者，逕向銀行辦理註銷抬頭。
保證金若抬頭為投標人，則必須投標人背書；若為投標人以外之人時，則該受款人應依票據
法規定連續背書。
得標後，繳納尾款之票據，其受款人應指定為法院
五、交付價金期限（即交付尾款之方法）
1.不動產依法有優先承買權人時，待優先承買權人放棄優先承買確定後，另行通知繳款。
2.除前款情形外，得標人不待通知即應於得標後七日內繳足全部價金，不得以任何理由要
求延長繳款期限。
3. 前二項之尾款可以現金或各銀行所簽發之臺北地區臺灣銀行支票或本票受款人均指定為
臺灣臺北地方法院逕向本院收費處繳款（如臺支以外支票，應俟入帳後開立正式收據）
六、未於七日內繳納尾款之效果
拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所
生之費用者，原拍定人應負擔其差額。
七、有下列情形之一者，應認為投標無效：
1.於主持開標之法官宣示該不動產開標程序終結前，未提出地方法院民事執行處不動產投
標須知第2、3、4點所示投標人、代理人之身分證件。
2.投標人提出之保證金票據已記載法院以外之受款人，但該受款人未依票據法規定連續背
書。
3.開標時投標人不在場，經主持開標之法官宣示該不動產開標程序終結前，投標人仍未到
場。
八、點交：
房屋如在查封前為第三人占有者，法院就不點交，是否點交，要注意拍賣公告。
九、承受：
無人應買或出價未達底價時，債權人可當場表示願依拍賣底價承受。
十、再拍賣：
第一次拍賣不成，法官可減價百分之二十再定期拍賣。如再拍賣不成，再減價百分之二十
作第三次拍賣。
十一、特別變賣：
經過兩次減價拍賣不成，債權人又不願承受時，法院會公告願買受該不動產者，得於三個月
內依原定拍賣條件為應買之表示。前項所定三個月內，無人應買前，債權人亦得聲請另行估
價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受或債權人未於該三個月內聲請另行估價或減價拍
賣者，視為撤回該不動產之執行。
十二、相關投標規定依據地方法院民事執行處不動產投標須知辦理（全文公告於法院投標室旁辦公室外牆）。
1. 依據強制執行法第81條規定：「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。」
2. 公告方法：
揭示於執行法院及不動產所在地
以本院為例，公告處位於臺北市重慶南路1段126巷1號（即本院簡易庭）對面。
其所在地之鄉鎮市（區）公所
新聞紙
債權人先墊費，刊登於公開發行各大報紙。
二、拍賣公告公告事項：
不動產拍賣公告所載事項如下：
不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額：請注意：投標書應載明願出價
額及總價。
保證金金額
請注意：投標時應依據公告所載繳納保證金。
投標日時及場所
請準時到場投標，逾時不受理
開標日時及場所
請準時在場，投標無效認定除本院投標書記載外，另開標時投標人不在場，經主持開標之
法官宣示該不動產開標程序終結前，投標人仍未到場，亦屬無效。
三：如何填寫投標書：
投標人可向本院為民服務中心洽買投標書暨保證金封存袋
請填寫法院名稱，可依拍賣公告所載案號、標別、股別填寫。
請填寫投標人姓名、住址（請填寫與戶籍地相同之住址，如另有聯絡住址請另外載明）、聯
絡電話、出生年月日、身分證統一編號等。如委託他人代理，請於委任狀欄位委任人、代理
人均應簽名蓋章。代理人姓名、住址、聯絡電話、身分證統一號碼請詳為填寫。
地號、建號、權利範圍可依拍賣公告內容填載，願出價額、總價，應達於底價，可等於或
大於底價。
保證金封存袋填寫案號、投標人姓名、代理人姓名、簽章。
四、保證金之繳交
1.保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，放進保證金
封存袋內。另請注意，個人票據，不得為保證金票據。
2.投標人將保證金放進保證金封存袋後，連同投標書投入票軌。得標者，即以保證金抵充
價款；
3.臺北地區之臺灣銀行支票視同現金，隨即開立正式收據。其餘票據則先開立臨時收
據，待票據交換正式入帳，再開立正式收據。
4.未得標者由投標人當場領回。
5.保證金之抬頭
保證金若抬頭為「臺灣臺北地方法院」，未得標者，逕向銀行辦理註銷抬頭。
保證金若抬頭為投標人，則必須投標人背書；若為投標人以外之人時，則該受款人應依票據
法規定連續背書。
得標後，繳納尾款之票據，其受款人應指定為法院
五、交付價金期限（即交付尾款之方法）
1.不動產依法有優先承買權人時，待優先承買權人放棄優先承買確定後，另行通知繳款。
2.除前款情形外，得標人不待通知即應於得標後七日內繳足全部價金，不得以任何理由要
求延長繳款期限。
3. 前二項之尾款可以現金或各銀行所簽發之臺北地區臺灣銀行支票或本票受款人均指定為
臺灣臺北地方法院逕向本院收費處繳款（如臺支以外支票，應俟入帳後開立正式收據）
六、未於七日內繳納尾款之效果
拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所
生之費用者，原拍定人應負擔其差額。
七、有下列情形之一者，應認為投標無效：
1.於主持開標之法官宣示該不動產開標程序終結前，未提出地方法院民事執行處不動產投
標須知第2、3、4點所示投標人、代理人之身分證件。
2.投標人提出之保證金票據已記載法院以外之受款人，但該受款人未依票據法規定連續背
書。
3.開標時投標人不在場，經主持開標之法官宣示該不動產開標程序終結前，投標人仍未到
場。
八、點交：
房屋如在查封前為第三人占有者，法院就不點交，是否點交，要注意拍賣公告。
九、承受：
無人應買或出價未達底價時，債權人可當場表示願依拍賣底價承受。
十、再拍賣：
第一次拍賣不成，法官可減價百分之二十再定期拍賣。如再拍賣不成，再減價百分之二十
作第三次拍賣。
十一、特別變賣：
經過兩次減價拍賣不成，債權人又不願承受時，法院會公告願買受該不動產者，得於三個月
內依原定拍賣條件為應買之表示。前項所定三個月內，無人應買前，債權人亦得聲請另行估
價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受或債權人未於該三個月內聲請另行估價或減價拍
賣者，視為撤回該不動產之執行。
十二、相關投標規定依據地方法院民事執行處不動產投標須知辦理（全文公告於法院投標室旁辦公室外牆）。
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