【問題】
法院拍賣公告:建物查封時，係債務人自住，現況則據債權人之代理人稱係空屋，無人居住，於拍定後點交，我標得此間法拍屋；在1/11取得法院不動產權利移轉證書之後 (尚未取得所有權狀)，我帶鎖匠去開門、進入屋內、清除屋內雜物；現在我被前所有權人告，非法侵入民宅或賠償和解金30萬，依據土地登記規則第33條，我已經取得不動產所有權，請問，我是否觸犯刑法第306條之無故侵入住宅罪？
【解析】
按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」分別為強制執行法第98條第1項、民法第 759 條定有明文，是拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，惟其非經登記，則不得處分其物權。至於土地登記規則第33條：「申請土地權利變更登記，應於權利變更之日起一個月內為之。繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之。前項權利變更之日，係指下列各款之一者：一、契約成立之日。二、法院判決確定之日。三、訴訟上和解或調解成立之日。四、依鄉鎮市調解條例規定成立之調解，經法院核定之日。五、依仲裁法作成之判斷，判斷書交付或送達之日。六、產權移轉證明文件核發之日。七、法律事實發生之日。」乃規定「申請土地權利變更登記之期限」，買受人尚不得依此規定，謂「已經取得不動產之所有權」。
又按刑法第306條第1項：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」所謂無故，乃指無正當理由；而正當理由，不以法律明文規定者為限，習慣上或道義上所許可，而無背於公序良俗者，亦屬之。次按，刑法第306條第2項後段受退去之要求而仍留滯者，係指進入他人住宅後，已受退去之要求，而無正當理由仍留滯不退之行為，易言之，亦以無故為其要件；從而行為是否無故，應以其行為是否具有社會相當性以為判斷（註二）。至於他人住宅，當指他人所有或他人具使用合法權源之住宅，買受人依法自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，即取得該不動產之所有權，當得認為該不動產為其所有；尚未辦竣登記，僅不得處分其物權而已，但買受人仍得對該不動產占有、使用及收益（註三）；縱該不動產存有租賃等其他使用合法權源者，且為其實際占有中（註四），買受人（受讓人）也非不得在必要時為該不動產之保存行為（註五）；從而，買受人（受讓人）在必要時為該不動產之保存行為，尚不得謂「無正當理由」，是本案有必要先釐清「買受人（受讓人）進入屋內、清除屋內雜物等，是否為在必要時之保存行為」？以及是否有受退去之要求而仍留滯之情形？或「習慣上或道義上所許可，而無背於公序良俗」之正當理由？等，始得判斷之。
另「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之（註六）。依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。前項執行程序，應徵執行費。」亦為強制執行法第99 條所明定，從而，債務人應交出之不動產現為債務人占有或原占有人復即占有該不動產者，買受人非不得聲請解除其占有後點交之，買受人應不須如此急迫，於取得權利移轉證書尚未點交之前，即逕行帶鎖匠開門進入屋內，因而涉及刑法第306條之無故侵入住宅罪。
【註解】
註一：最高法院22年01月01日上字第891號判例參照。
註二：臺灣臺北地方法院97年05月23日97度易字第840號刑事判決、96年0 1月05日95年度易字第2513號刑事判決參照。
註三：最高法院56年07月19日台上字第1898號判例：「基於強制執行而取得 不動產物權者，屬於民法第七百五十九條規定之範圍，一經法院發給所有 權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分，則不以 登記為生效要件。」、74年09月12日台上字第2024號判例：「民法第 七百五十九條所謂未經登記不得處分其物權，係指物權處分行為而言。繼 承人簡甲、簡乙代表全體繼承人出賣系爭土地，所訂買賣契約僅屬債權行 為。訂約時，即令繼承人未辦畢繼承登記亦不生違反民法第七百五十九條 規定，而使債權契約成為無效之問題。」參照。
註四：占有，乃指對於物有事實上管領之力（最高法院44 年 06 月 30 日台上 字第721號判例參照），其僅占有人對於物有事實上管領力為已足，不以 其物放置於一定處所，或標示為何人占有為生效條件；苟對於物無事實上 管領力者，縱令放置於一定處所，並標示為何人占有，亦不能認其有占有 之事實（最高法院53年04月03日台上字第861號判例參照）。
註五：保存行為，則係指以防止共有物之滅失、毀損或權利之喪失、限制等為目 的，以維持現狀之行為（臺灣高等法院96年08月15日96年度上易字第 474號民事判決、95年06月27日九十年度上字第一○八○號民事判決等 參照）。
註六：強制執行程序中關於不動產之拍賣，其性質與因訴訟結果而為交付標的物 之執行迥異，如該項拍賣之不動產為第三人所占有，除該第三人係為債務 人而占有，或於實施查封後始行占有，應受點交命令之拘束者外，即非強 制執行程序中所稱之債務人，執行法院尚難依強制執行法第九十九條定， 強使騰交該物與買受人或債權人（最高法院50年11月30日台抗字第28 4號判例參照），應予注意。
