上海房租報酬 追不上定存

2009/07/09 【文╱經濟日報】
6月剛過，上海二手房成交套數多年來首次突破3萬套關口，成交均價也首次站在每平方米人民幣1.2萬元（每坪約新台幣20萬元）的歷史最高位，外來投資客成為支撐樓市持續走高的主力。

上海第一財經記者昨天調查上海新天地、陸家嘴、古北、徐家匯等熱點區塊與典型個案發現：上海住宅出租回報率普遍已跌破3%，超越了5%的國際警戒線。

上海易居房地產研究院綜合研究部（以下稱「易居綜合研究部」）對上海、杭州等七個城市的普通商品住宅租金回報率抽樣調查也顯示，2009年第一季七個城市普通住宅租金回報率除北京之外均小於4%，低於香港、法國的多年複合租金回報率。其中上海、杭州更低於3%。

易居研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，假設在租金收益不變，要想達到相對應的租金回報率，各城市普通商品住宅需要調整價格。如要恢復到5%，七城市房價平均降幅需高達31.5%。 在瘋狂的成交量價面前，「租金回報率」這把投資量尺被忽略了。 位於上海靜安區的高價樓盤「國際麗都城」、「靜安楓景苑」一直被視為收房租的寶地，樓盤對面的十多家中介，常年經營這些大盤的二手房買賣與租賃。
昨天，中原地產置業顧問杜慶邦指出，靜安楓景苑一套3房2廳2衛的141平方米（約42坪）的二手房源，目前實際成交價約人民幣550萬元左右，該房月租金1.41萬元（約新台幣7萬元），折合年租金人民幣16.92萬元。在房價維持不變且不計算稅費等因素下，租金回報率3%左右。

近期豪宅的大戶型租金水準明顯下跌，而房價卻節節攀升。

上述樓盤並非個案。昨天21世紀不動產上海區域市場研究主管黃河滔選取了陸家嘴「仁?睎埵羲廑憿v、古北的「強生花園」、新天地的「翠湖一期」、徐家匯的「東方曼哈頓」四大名盤，在比較2008年10月與今年初的租金水準、買賣價格後發現，它們的租金回報率分別從去年10月的3.1%、3.46%、3.46%、3.16%，下降至目前的3%、3.3%、2.9%、2.4%。

既然租金水準低，為何仍吸引各路資金涉足二手房產投資？美聯物業區域董事高錦滔解釋，房產物業獲利，除出租收益，最大來源是物業本身的增值，依靠房產增值轉手的投資者仍占多數。 不過，以租養房的時代顯然過去。易居綜合研究部的報告顯示，相對租金水準，房價明顯偏高，可以界定為存在一定泡沫。未來房價水準必然還會向租金水準靠攏。