2010年4月23日 星期五

第二套90M2以下住宅,契税多交0.5%

2010年04月24日05:47浙江在线-钱江晚报
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  本报讯 如果你购买的是第二套90以下平方米住宅,你要缴纳的契税税率将由原先的1%上调到1.5%。昨天,记者在杭州财税网上看到《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。根据通知,杭州非首套90平方米以下住宅契税优惠昨起取消。

  其实,早在3月29日,财政部、国家税务总局就联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》(财税[2010]13号)。通知中明确:对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。在《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》出台前,杭州一直执行90平方米以下住宅不论首套还是非首套,契税税率都可享受1%优惠利率的规定。

  《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》的发布时间为4月23日。据杭州市农税征收管理局相关工作人员介绍,虽然通知发布时间为4月23日,但商品房和二手房的执行时间不同。商品房以合同签订时间为准,以3月29日为界。也就是说,3月29日前签订商品房销售合同的住宅才可享受优惠利率。二手房如果要享受优惠利率,以契证申报受理时间为准,必须在4月26日(下周一)前向农税征收管理局窗口递交相关申报资料。

  科威国际不动产运营总监王慧认为。"契税税率上调0.5%,对于购房者来说成本提高并不多。但因为这一政策是在国务院房产新政出台后执行的,力度虽然不大,但会加重正在观望的买卖双方心理上的阴影。

如何避免“一房多卖”?

律师建议,市民购房前,一定要查看开发商《商品房预售许可证》等相关证件。购房时,尽管有钱,也尽可能按揭买房,最好不要一次性付款,“贷款买新房,开发商必须去房管局备案。”

  需要提醒的是,买房后,业主要及时到房地产管理部门申请预告登记。为防止“一房多卖”的发生,《物权法》第20条规定了预告登记制度,即买受人只要和开发商签订了预售买卖合同,即可向登记机构申请预告登记,保证将来获得对于不动产的所有权。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
 
预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记,但是需要让开发商出示申请预告登记的相关材料。
 

预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记

2010年4月20日 星期二

福州西湖公园

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

三坊七巷:东街口最具优势的法宝


三坊七巷历史街区虽然与福州最繁华的东街口只有几步之遥,但仿佛是两个世界,它静谧地躺在高楼大厦之中,散发出古老的芬芳。每块砖瓦仿佛都透着一种陈年的书卷气,让人释怀。在这里走出几步的东街口就是灯红酒绿的世界,而走进几步就是庭院深深,几分安详顿生心头,浮躁随之散去。

三坊七巷这个目前存在的全国最大的古街坊,有各级重点文物保护单位38个,是福州市乃至福建省重点文物保护单位高度集中的地区。三坊七巷人杰地灵,出将入相,历代众多著名的政治家、军事家、文学家、文化巨人聚居于此,形成历史文化名人层出不穷、共存共荣的文化生态。近代而言,就有中国“开眼看世界第一人”林则徐,中国资产阶级启蒙思想家、现代思想与学术开山之祖严复,中国船政文化的创始人沈葆桢,在世界文坛享有盛誉的文学大师冰心,硕学大儒、末代皇帝溥仪的老师陈宝琛,深被钱钟书推崇的著名学者陈衍(石遗)等,蔚为奇观。脱胎漆器、寿山石雕、软木画、角梳等福州地方传统手工艺、闽剧、评话、十番音乐等地方传统戏剧、曲艺,闽菜等地方传统饮食文化,以及健康的民俗风情和其他特色文化,如同云南丽江的纳西古乐一样,也成为三坊七巷文化的一部分。

三坊七巷,福州的城市孤本,它承载着福州的历史与人文。对于许多市民而言,三坊七巷为他们共同生活的这个城市,提供一份认同感和归属感,一份属于这个城市的独有的自豪感,一个居住在这个城市的理由。它是一个沉淀着城市人文、城市性格的文化符号,它是现在和将来福州城市竞争力的一个重要筹码。现代城市缺乏的不仅仅是高楼大厦,缺乏的正是能代表这个城市的历史文化沉淀。

 如今,三坊七巷已经引起了各级政府部门的高度重视,开始了它的保护和修复工作。努力打造“福州名片”,培育、弘扬城市文化。积极推进茶亭街改造,启动八一七路全线改造,着力构建城市历史文化商业中轴线。至此,八一七路的城市商业名片价值——历史文化商业中轴线的定位也愈见清晰。

街区内的八一七路和南后街是福州著名的传统商业街,依托城市最繁华的东街口,商业价值巨大,战略地位突出,是福州市重要的三产基地,商业地位不容忽视。三坊七巷同时具有巨大的社会价值,对于传承城市精神和地域文化有着不可替代的作用。福州市政府将从保护历史文化名城的高度,以挖掘丰富的历史文化积淀,进一步彰显和提升海峡西岸省会中心城市文化品位为出发点和目的,制定《“三坊七巷”历史文化街区保护规划》,并力争今年下半年开始实施“三坊七巷”保护开发工作,这意味着“三坊七巷”在福州的过去和未来发展中有着不可替代的巨大作用和影响,对福州未来的城市整体形象有着不可估量的价值。
    东街口和福州其他所有商圈最大的区别不是现代与陈旧,就是紧邻三坊七巷,福州人可以不去东街口,但不能不去三坊七巷,前来福州的游人可以选择自己喜欢的购物环境,但三坊七巷的错过势必成为最大的遗憾,不到三坊七巷就是等于没到福州。因此,地理位置的优势使得东街口尽占地利,要想始终占据福州商业核心老大地位,必须紧紧与唇齿相依的三坊七巷有机结合在一起,也是福州任何商圈无法与东街口相提并论的最大优点。如果依然“老死不相往来”的格局不被彻底打破,东街口势必失去竞争力最强的法宝。能否与三坊七巷有机完美结合,的确是值得东街口深深的思索。


福州商圈 群雄鼎足各逞神通


商业是一个城市的名片,城市经济繁荣最终都表现为商业繁荣。商业就像是城市经济的“温度计”。
20年前相比,福州人口规模扩大3倍,经济规模扩大了十多倍,人口和收入都在增长。福州的商业地产也在同步迅速的发展,大量国际零售集团纷纷进驻榕城,商业物业不断涌现。
城市规划和商圈规划是相辅相成,随着大福州战略的演进、城区面积不断扩大,五四北新区、金山新区、鼓山新区等大型新城区都已经日渐成熟。新商圈呼之欲出,老商圈不断盘整发展。新老商圈的裂变,正在进行!
[八一七路]商业核心中轴
作为历史文化名城,福州有着悠久的商业传统。关于福州商业的历史,历史商业街市流传这样的说法:“一条扁担挑两个箩筐。”一条扁担,说的是八一七这一条路,两个箩筐是指两头的东街口商圈和台江商圈,再加上中间的茶亭街,八一七路毫无疑问一直是福州商业的核心中轴线。
东街口:最成熟的商圈
犹如北京的王府井、上海的南京路,一提到福州,最繁华的莫过于东街口。
对于每一个福州人来说,东街口就是购物的第一选择。东街口拥有足够的人气和良好的商业氛围。无论是商业业态还是定位,东街口都是福州最成熟的商圈,也是档次最高的商圈。
在东街口核心区域,福州商业地产航母东百、大洋、东方、新华都百货齐集一堂,上演了一出四国演义的商业战。并不宽敞的街道两旁林立着来自国内外的知名品牌商店、大量的特色店、小吃店……应有尽有,共同打造了一个繁荣而充满活力的商业中心。历史悠久的商业积淀给了东街口商圈足够的霸气,福州文化又给东街口添了许多魅力。坐拥三坊七巷,东街口浓郁的人文气息也吸引了不少眼光。
天时、地利、人和,东街口,已经写进许多福州人的逛街习惯里了。
但我们同样无法回避这样一个现实,东街口已经饱和。
每逢节假日,东街口的问题显得尤为突出:街道狭窄,交通拥挤,规划落后,购物环境纷乱,人流比肩接踵……记者在东街口的随访中,不少热衷逛街的受访者表示宁愿在工作日里逛东街口,因为“周末逛东街口太累了,人太多太挤,破坏了休闲的心情”,“在东街口逛街,累了想找个歇脚的地方都没有,挺痛苦的”。
作为八一七路的龙头,东街口繁华至极,也承担了过多的压力,步履显得有些蹒跚。正在进行中的东街口改造,将不仅是对东街口商圈的升级,其辐射力将进一步延伸和扩展,直指八一七路整体。 

已標售公有地 近半未開發

已標售公有地 近半未開發
2010/04/21
【聯合報╱記者陳曼儂╱台北報導】
 
台北市高價標售國公有土地,八成庶民卻買不起標售地蓋的房子!《天下雜誌》最新調查,過去十年公有地標售前五十筆高價地,有近一半(廿二筆)建商還沒有開發;已開發的廿六件,只有三筆興建四十坪內的住宅,另十八筆都蓋大坪數豪宅。
 
天下雜誌表示,台北市已標售的公有地,近八成不是讓建商養著等漲,就是老百姓買不起的大房子。
 
今天出刊的天下雜誌結論是,土地稅制以明顯低於市價的公告地價課稅,長期持有土地的成本太低,讓建商養地養到肥;有超過五成民眾認為台灣稅制不公。
 
天下雜誌表示,建商買進土地不開發,等價格上漲後再推案,或直接交易土地套利,這在台灣房地產已不是新聞;而台北地區的搶地養地狀況,似乎到了連政府都難以控制的程度。
 
天下雜誌表示,「養地」成本低,是促成財團養地的最大原因之一;而國內低利環境,讓融資成本下降,也是間接推力。
 
買不起房子,所得稅卻沒少繳,國家財政愈來愈糟。天下雜誌指出,台灣四十大富豪,有八人不用繳稅,有十七人繳稅平均不到百分之一;去年最賺錢的十家企業,只繳了百分之九點九七的所得稅,還有五十四家企業獲利不用繳稅,還可以退稅。
 
天下雜誌歸納學者意見,要有效抑制房價,不動產交易應該要按實際交易價格課稅;現有租稅優惠應全部取消,擴大營所稅的稅基,同時復徵證所稅。

 

2010年4月7日 星期三

國安基金是如何運作的?啟動紀錄

摘自《證券知識讀本》(修訂本)  周正慶編著
1987年美國股市暴跌事件的啟發,1988年台灣學者提出了政府資金進入市場、平息股市過度跌漲的設想和方案。

    1996年,由於台灣地區換屆選舉等原因,造成台灣股市恐慌性下跌,加權指數跌破5000點,成交量萎縮56%到312億元新台幣,市場流動性嚴重不足。台灣當局動員2000億元新台幣資金入市。資金來源於銀行業315億元新台幣,保險業945億元新台幣,簡易壽險及郵政儲金600億元新台幣,勞工退休基金130億元新台幣,公務員退休撫恤基金10億元新台幣。

    1998年東南亞、俄羅斯金融風暴,台灣當局的資金再次介入股市護盤。

    1999年發生兩國論9·21地震時,台灣當局的資金又分別入市。

    20002月,台灣將穩定基金制度化,制定出台了有關金融安定基金設置及管理的條例規定,設立了5000億新台幣規模的國安基金國安基金資金來源於:(1)國庫所持有公民營事業股票為擔保,向金融機構借款,借款最高額為新台幣2000億元;(2)借用四大基金”(郵政儲金與郵政壽險積存金、勞工保險基金、勞工退休基金、公務人員退休撫恤基金)所屬可供證券投資而尚未投資的資金,最高額度新台幣3000億元。借用的資金需要給予合理利息補償,盈虧收益則屬於該基金。

    按照規定國安基金的動用條件,即因島內、外重大事件、國際資金大幅移動,顯著影響民眾信心,致使資金及其他金融市場失序或有損及安全之虞,經由委員會決議,動用可運用資金買賣有價證券及進行期貨交易等。

    國安基金設置七人小組實際負責護盤操作。股市受到非經濟因素影響而跌到合理投資價位以下時,七人小組可以決定提高投資額度。具體操作委託給公營金融機構等專業法人機構,可通過證券投資信託公司發行受益憑證的基金方式投入股市,也可以通過銀行的營運系統自行在股市買入股票。

投資原理就是不賠錢,冷靜,耐心等待機會,否則寧願按兵不動 。

 
歷年淨值高低點 :
 
98/1~6
97
96
95
94
93
92
最高股價 ()H
48.27
65.78
72.3
59.3
51.6
53.7
49
最低股價 ()L
30.43
29.24
53.05
49.3
43.9
40.9
36.92
 
跟著國安基金買股票就會賺錢,每次都是跌到大家不敢買的4000多點但又每次都獲利多多.羨慕之餘也該自我反省,買股票是否願意耐心多等一點時間.畢竟國安基金現在等適當時機停利出場.而非像一般散戶現在還在尋找自認為便宜的個股.思考方向不同,難怪國安基金賺錢而一般人賠錢者多.
 
據了解,為避免影響股市安定,因此國安基金決定即使釋股,
也採取亦步亦趨、小幅釋股的模式,一直等到台股穩定站上8,000點,股市成交量超過1,500億元,才會放大釋股規模。
國安基金在台股4,400多點時進場,投資599.99億元,如今台股指數已由4,400多點增至7,000多點,且持股部位至去年底止,已有362億元的未實現獲利,「顯見本基金運作確已發揮安定任務。」
 
所以買ETF應該盡量在股災期間分批布局.而非隨時亂買.買點錯誤會導致投資績效不佳.所以現在的價位已經非理想的價位.
0050ETF
過去7年有5年的最低股價在44元以下,因此在45元開始往下分批買進才是安全的買點.

台股十年平均指數 6365點是個很好的觀念!
十年平均的意思是什麼? 就是說過去十年台股有一半的時間是在
6365之上, 一半的時間是在6365之下
投資之前若能花些心思找到這些資料.就知道甚麼樣的股價才是便宜的價位.
當市場陷入全面恐慌時才敢人棄我取買股票或是繼續耐心觀望等買點出現.

被譽為德國最偉大投資大師科斯托蘭尼,在《一個投機者的告白》書中指出,「想在證券交易所�賺錢,不是只靠頭腦,還要靠坐功。誰缺乏耐心,就不要進證券市場。」

他認為投資市場是一個不斷循環過程,但永遠由三階段組成,第一,修正階段,第二調整與相隨階段,第三過熱階段。「當處在調整階段時,投資人若自己沒有想法,就沒有策略,更不會有耐心。因此只會受情緒支配,別人買我就買,別人賣我就賣,這樣投資很難成功。」
 
巴菲特在美國「財星」雜誌的報導中說過,當美國股票市值與GNP比率介於70%-80%時,就是合理的投資時機
 
1. 行政院主計處網站上下載歷年GNP
http://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xItem=14616&CtNode=3566&mp=1
--> 選國民所得統計常用資料
抓下來的Excel檔中
97年是13兆
98年是12.88兆
99年是13.38兆 (主計處預估)

2. 台股總市值可以從鉅亨網查到,
http://www.cnyes.com/twstock/stock_caculate.asp
--> 選各類股成交金額漲跌幅及市值比較
可以看到今天是7217點 總市值是17.91兆

可以開始算了
17.91兆/13.38兆=133.9% 很高...
若是照巴菲特的合理價位75%可以推出相對台股是4043點, (也就是本版常常看到有人說四千點進場 )
 
耐心等買點跟耐心抱牢股票哪個困難?當然是前者.因為總是不相信還有低點可買...



 
 

 

國安基金每季公布進出量

國安基金每季公布進出量
2010-03-29 14:45:12 中廣 張雅惠
 
 
國安基金第一季賺多少,外傳五十億?但財政部長李述德沒証實,只說,往「正向發展」。李述德說,國安基金退場的方法有很多,重點在於怎麼退,讓股市最安定。立法院財委會要求國安基金審慎辦理,每季公布上一季進出股市的成交量、以及占大盤成交量的比重,以免有心人士拿國安基金大做文章。

台股八千點大關似乎成了短線鍋蓋,怎麼攻都上不了!立委羅明才說,市場把原因歸咎於國安基金,國安基金雖然要退場,但外資看準國安基金也不敢讓台股大跌,熱錢借券放空合計一千多億,國安基金反而阻礙台股上攻的原因之一。

財政部長李述德說,退場方式很多,但不能明講,以免影響股市,台股去年成交量二十幾兆多元,國安基金也只進場五百九十九億,比例占很低。立委盧秀燕要求,如果不能明講個股,事後也應該公佈進出量多少,以及占總交量多少。

「盧:我只要看你這兩個關係圖表,而且是事後,逐季公布,如果你今天只進二十億,大盤成交量一千兩百億,比例很低,當然就不會造成大盤漲跌,如果今天你進去四百億,占大盤的三分之一,那當然影響很大了。李:我想委員講的這個非常非常重要,基本上,我們目的是安定,所以事後可以做一些統計,來驗証股市安定」

國安基金成立超過十年,合計動用過四次,最近這一次是九十七年九月,因應金融海嘯,進場期間三個月,合計投入資金五百九十九億,台股指數從去年的四千四回到目前的七千多,到去年為止,未實現獲利三百六十二億。

國安基金》歷任操盤手 及 進出股市情況分析

國安基金》歷任操盤手 及 進出股市情況分析
美國金融風暴持續延燒,國安基金18日再度緊急召開臨時委員會議,決議授權啟動護盤機制,期間一個月,國安基金護盤標的,以台灣50成分股為原則,包括台積電、中鋼、聯電及鴻海等權值股,藉以發揮點火效果。

根據18日決議,將授權執行祕書財政部次長曾銘宗,適時動用國安基金資金進場護盤,授權期間一個月,在未來一個月時間內,國安基金隨時可以進場護盤,不需要再開會。這也是國民黨重新執政後,首度動用國安基金護盤。

國安基金啟動護盤機制,據了解,立即已在18日下午1時左右投入資金拉抬,一度將指數從下跌270多點拉到100點左右,尾盤有人摜壓,終場收盤下跌158點。

國安基金管委會主委邱正雄強調,國安基金進場護盤主要是因台股連日來跌幅已高達8%左右,和國際股市相較已超跌,為免發生投資大眾信心潰散的「羊群效應」,政府有必要維持股市安定。

美國三大金融機構危機衝擊台股,國安基金曾在17日早上召開臨時委員會,但因16日晚間美股開盤大跌,加上中央銀行調降存款準備率,委員會決議暫時觀望。沒想到,17日晚間美股大跌,行政院決定18日早上再度召開臨時委員會議,並決議啟動護盤機制。

18日臨時委員會議由行政院副院長兼國安基金主任委員邱正雄主持,包括財政部長李述德、央行總裁彭淮南等行政部門的委員都與會,會前先由金管會主委陳樹提供國內外股市分析資料,陳樹離開後,委員們開始討論並作成決議,啟動護盤機制。

國安基金操盤小組18日已緊急與台灣銀行聯繫,依往例,委託台銀操作,投資標的並以台灣50成分股為原則,在此範圍內,由台銀依其專業選股操作。為使國安基金以最有限的子彈,發揮最大的護盤效果,操盤小組也擬定一套策略,但為避免爭議,不對外透露。

過去國安基金搭配期貨市場的操作方式,曾引發爭議,因此這波國安基金護盤,目前並不考慮從期貨市場介入。

國安基金從89年3月成立至今已八年,曾三階段、多次啟動護盤機制,最多買進持股部位有1,700多億元,總共買了150多檔股票,買最多的是中鋼、台積電及聯電等權值股,尤其是科技類股最多。國安基金手中持股分年陸續釋股後,在去年10月初全部出清。

5,000億上膛 財部:子彈夠啦

國安基金進場護盤了,外界關心國安基金到底有多少子彈?財政部18日強調,子彈沒有問題;根據國安基金條例,基金規模有5,000億元,財政部將優先動用向銀行股票質押借款的2,000億元。

據了解,國安基金成立八年來,目前尚有現金110億元,18日進場護盤首日的資金相當充裕,尚未動用向銀行團借款的資金。

依國安基金設置及管理條例第4條規定,國安基金可運用資金總額為5,000億元,來源包括:國庫以持有的公、民營事業股票為擔保,向金融機構借款,借款最高額度2,000億元,以及向四大基金借用可投入股市的資金,最多3,000億元。

財政部官員18日表示,由於四大基金也要進場操作股市,國安基金原則上會先動用向銀行借款的2,000億元,至於向四大基金借用的3,000億元,則是備而不用,過去八年也從未借用過。

另類的宿命》八年後…原班人馬再出手

美國金融風暴持續擴大,行政院18日決定啟動國安基金護盤,這是劉內閣首度動用國安基金。巧的是,現在的行政院長劉兆玄,當時是副閣揆,且是國安基金成立時的首任主任委員;現在的行政院副院長邱正雄,當時是負責國安基金作業的財政部長。

原班人馬再次出動,對劉兆玄、邱正雄來說,都是二度動用國安基金護盤。

在八年前國民黨執政時,由當時的總統李登輝指示成立國安基金,並在2000年3月15日總統大選投票日前夕成立,由當時的行政院副院長劉兆玄擔任國安基金首任主任委員,負責國安基金作業的財政部長則是邱正雄。

國安基金成立後,隨即因當時的中共總理朱鎔基強硬警告台灣,衝擊台股,國安基金在劉兆玄、邱正雄率領下,2000年3月16日首度進場護盤,後來選舉投票結果,台灣首度出現政黨輪替,為穩定政局,國民黨在交出政權前再度運用國安基金護盤。

國安基金賣股 上季賺150億

國安基金賣股 上季賺150億

圖╱經濟日報提供

國安基金明(9)日將召開委員會議,討論第一季財報。據了解,1月展開釋股的國安基金,第一季已有150億元獲利入袋,創國安基金成立以來最佳操作績效。

明天的國安基金委員會議是每一季召開的例行會議,也是新一屆的委員首度召開會議,由於兼任國安基金主委的行政院副院長朱立倫,即將轉戰參選新北市長,明天也可能是朱立倫最後一次主持國安基金委員會議。

因應全球金融海嘯,政府在97年9月啟動國安基金護盤,買進599億元持股,隨著經濟回穩、股市上漲,到去年第四季,國安基金帳面獲利高達363億元。

因國安基金任務已達成,委員會議今年1月中決議,依國安基金設置及管理條例,授權啟動釋股退場機制。據了解,這波國安基金買進的持股,跟過去大致相同,多是以台灣50成分股為主,包括中鋼、聯電、台塑、兆豐金、華南金、宏�等。

透過ETF出場 全民大贏家--香港經驗,國安基金最佳借鏡

2010/03/11 | 徐晨縈

香港資規模最大的盈富基金(2800 HK)在去年11月中旬,盛大舉行十週年慶祝儀式,對港台政府與廣大投資人來,盈富基金具有重要史意義,紀香港戰勝金融風暴與發台灣設立國安基金的重要一頁。國安基金效盈富基金達到「還股於民」、「還利於民」、「還富於民」的目標,將是2010年的重要任務與市場焦點。
 
港府抗投機 成立盈富基金
 香港對抗金融風暴的重要戰役,是全球金融史上極為精彩的一段!國際投機家索羅斯在攻英國與俄羅斯後,將矛頭轉向東南亞,掀起一波嚴重金融危機,除了在1997年10月、1998年1月及6月三次突港幣之外,更在1998年8月發動大規模狙行動,放空遠期港幣、買進遠期美元(港幣與美元採聯匯率制)的同時,還大量放空恆生期指與港股。
 若港府想要救匯率,就必須匯來拉抬港幣,不過這麼一來便會促使利率大幅升高,進而衝到股市,就算匯市讓港府守住,投機客還是可以從股市放空來獲利。因此,港府為了不讓投機客獲利,一方面力守匯市,一方面採取護盤行動,自市場購入市約150億美元的恆生指數成股(藍籌股)來穩定股市。在數日僵持後,港府成功敗國際投機客,雖然贏得此役,卻出現滿手股票的情況,儼然成為港股最大股東。
 這些股票若賣回市場,勢必壓股市,因此港府決定採單位信託基金方式出持股,在不影響股市前提下釋出。由外匯基金投資公司評估後,採道富集團所提解決方案,發行香港恆生指數追蹤基金(ETF),命名為「盈富基金」讓港民認購,並於1999年12月11日正式掛牌交易,成為亞洲首ETF。
 
超額認購 成就高報酬
 盈富基金在開放給投資人認購之時,香港市場正處於金融風暴劫歸來後的恢復期,人民財富大幅縮水,對投資市場仍心有餘悸,但港府採取了相當聰明的作法以吸引投資人。一方面以折價5.25%的單位12.88港幣發行盈富基金ETF。一方面以分紅制度獎勵持股滿一年者,20單位可獲得1單位的受益憑證。在分紅後繼續持滿一年者,15單位可以再獲得1單位受益憑證。
 更重要的是,盈富基金的首次認購免費、管理費與信託年費不超過1%,投資人首次認購僅需支付1%的金和0.001%的交易費,ETF單位支付0.25%的經紀金和0.125l%的印花等,大大降低了交易成本,吸引投資人踴躍認購。
 當時盈富基金規模僅333億港幣(約43億美元),吸引散、機構投資人及海外投資者競相參與認購,登記申購金額高達484億港幣,超額認購率達145%,其中散認購率達120.2%、機構認購率高達203.0%之多,體現政府還富於民的精神,不但讓一般大受益良多,也奠定了盈富基金高度流通的基礎。
 對盈富基金有信心的投資人,也獲得充分回報,香港恆生指數在隔年(2000年)的3月底攀至18,300點,盈富基金也上揚到19.35元港幣,投資報酬率高達42.4%。
 到2001年4月中,外匯基金出售盈富基金與期配息金額高達1,190億港幣,不僅讓港府收回當初救市所動用的資金,還賺取10億港幣並持有1,100億元的官股,逾40萬以上香港基金投資人中,有26%以上持有ETF,清楚顯示盈富基金在香港相當受歡迎。
 
ETF獲利 國安基金順利退場
 盈富基金讓港府順利出持股,配合金融市場走勢,與認購投資人一起獲利豐收,其成功經驗也發台灣國安基金的設立與運作。根據國安基金委員會財報顯示,國安基金在2000年3月成立後,於政黨輪替的動盪時刻投入542億新台幣護盤,同年度的以巴衝突與核四停建再度衝台股,國安基金二度進場護盤逾千億元,共計護盤金額達1,732億元。
 2003年隨著股市回,國安基金動退場機制,因其持有的股票以市前50的大型權股為主,為避免衝台股,國安基金委員會決定透過ETF釋股,最佳標的便是國首成立的P-shares寶來台灣卓越50ETF(0050 TW),不僅資規模最大且流動性佳,加上機構法人進場套利可縮小折╱溢價幅度,是國安基金得以順利退場的最大功臣。
 根據財政部資料顯示,到2007年6月底,投入股市達7年多的國安基金終於轉虧為盈,獲利達37億元,其中有9成以上來自於ETF的獲利,個別股票反而未見立功。這段期間的出場動作讓市場無知無覺,不僅帳面獲利,同時刺激台股交易量活絡,堪稱「完美釋股」典範。

國安基金 護盤有佳績
 2008年金融海嘯重挫全球股市,台股也難以倖免,國安基金再度臨危授命,投入599億元進場護盤,在陸續推升大型權股與全球景氣復甦下,台股終於在2009年觸底回升,重回8千點大關,國安基金此漂亮一役,讓帳面獲利增加300億元,為投資報酬率最高的一次。
 邁入2010年,台股往萬點挺進,讓投資人莫不萬分期待!若在此時湧出國安基金持股之近千億元賣壓,勢必壓抑台股漲勢,也衝投資信心,恐怕進一澆熄經濟成長力道,國安基金一舉一動將備受市場矚目。
 這次國安基金進場護盤所持股票多為台灣50指數成分股,在第一次透過ETF釋股成功經驗下,為避免對現股造成打壓,再度透過ETF釋股是較為適當的方式,其主因有三:
 (一)搭配其他政府基金持股轉換為ETF:ETF是由一籃子股票所組成,不一定剛好有台灣50指數之成分股,建議國安基金與其他政府基金搭配,補齊指數之成分股;若持股集中於電子或金融類股,目前國掛牌的台股ETF中,也有適當的電子科技ETF與金融ETF可作為標的。
 (二)ETF流通性大為提高:國ETF市場經過6年多的成長茁壯,目前掛牌的11台股ETFs與3跨境掛牌ETFs的成交量已突破台股整體比重的1%,日平均成交量合計近10億元,足提供國安基金緩退場所需之胃納量。同時,國主要券商均為ETF參與券商,以P-shares寶來台灣卓越50ETF(0050 TW)為例,參與券商多達25家,流動量參與券商也有3家,透過券商套利機制,國安基金的釋股價格將貼近市價,避免低賣資的議題生。
 (三)ETF交易費用低廉:ETF的交易為千分之一,股票則為千分之三,以持股部位大的國安基金來,在現貨市場買賣的交易成本相對較高,也較為費時,若可轉換為ETF釋股,不僅降低交易成本、放大投資收益,也可以在短時間,在不影響市場前提下,順利釋出持股。
 觀察盈富基金與國安基金首次出場成功經驗可發現,透過一籃子股票轉換為ETF,是目前唯一可降低市場衝,也可達「還股、還利、還富」於民的政策目標。國安基金在市場動盪時漂亮護盤,在市場穩定時更要思考完美退場機制,才算圓滿達成肩負使命。

2010年4月2日 星期五

取得權利移轉證書即逕行帶鎖匠開門進入屋內,是否觸犯刑法第306條之無故侵入住宅罪?

【問題】

    法院拍賣公告:建物查封時,係債務人自住,現況則據債權人之代理人稱係空屋,無人居住,於拍定後點交,我標得此間法拍屋;在1/11取得法院不動產權利移轉證書之後 (尚未取得所有權狀),我帶鎖匠去開門、進入屋內、清除屋內雜物;現在我被前所有權人告,非法侵入民宅或賠償和解金30萬,依據土地登記規則第33條,我已經取得不動產所有權,請問,我是否觸犯刑法第306條之無故侵入住宅罪?


【解析】

      按「拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動產所有權,債權人承受債務人之不動產者亦同。」「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決,於登記前已取得不動產物權者,非經登記,不得處分其物權。」分別為強制執行法第98條第1項、民法第 759 條定有明文,是拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動產所有權,惟其非經登記,則不得處分其物權。至於土地登記規則第33條:「申請土地權利變更登記,應於權利變更之日起一個月內為之。繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之。前項權利變更之日,係指下列各款之一者:一、契約成立之日。二、法院判決確定之日。三、訴訟上和解或調解成立之日。四、依鄉鎮市調解條例規定成立之調解,經法院核定之日。五、依仲裁法作成之判斷,判斷書交付或送達之日。六、產權移轉證明文件核發之日。七、法律事實發生之日。」乃規定「申請土地權利變更登記之期限」,買受人尚不得依此規定,謂「已經取得不動產之所有權」。

     又按刑法第306條第1項:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」所謂無故,乃指無正當理由;而正當理由,不以法律明文規定者為限,習慣上或道義上所許可,而無背於公序良俗者,亦屬之。次按,刑法第306條第2項後段受退去之要求而仍留滯者,係指進入他人住宅後,已受退去之要求,而無正當理由仍留滯不退之行為,易言之,亦以無故為其要件;從而行為是否無故,應以其行為是否具有社會相當性以為判斷(註二)。至於他人住宅,當指他人所有或他人具使用合法權源之住宅,買受人依法自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,即取得該不動產之所有權,當得認為該不動產為其所有;尚未辦竣登記,僅不得處分其物權而已,但買受人仍得對該不動產占有、使用及收益(註三);縱該不動產存有租賃等其他使用合法權源者,且為其實際占有中(註四),買受人(受讓人)也非不得在必要時為該不動產之保存行為(註五);從而,買受人(受讓人)在必要時為該不動產之保存行為,尚不得謂「無正當理由」,是本案有必要先釐清「買受人(受讓人)進入屋內、清除屋內雜物等,是否為在必要時之保存行為」?以及是否有受退去之要求而仍留滯之情形?或「習慣上或道義上所許可,而無背於公序良俗」之正當理由?等,始得判斷之。

      另「債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者,前項規定亦適用之(註六)。依前二項規定點交後,原占有人復即占有該不動產者,執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。前項執行程序,應徵執行費。」亦為強制執行法第99 條所明定,從而,債務人應交出之不動產現為債務人占有或原占有人復即占有該不動產者,買受人非不得聲請解除其占有後點交之,買受人應不須如此急迫,於取得權利移轉證書尚未點交之前,即逕行帶鎖匠開門進入屋內,因而涉及刑法第306條之無故侵入住宅罪。


【註解】
註一:最高法院22年01月01日上字第891號判例參照。
註二:臺灣臺北地方法院97年05月23日97度易字第840號刑事判決、96年0       1月05日95年度易字第2513號刑事判決參照。
註三:最高法院56年07月19日台上字第1898號判例:「基於強制執行而取得      不動產物權者,屬於民法第七百五十九條規定之範圍,一經法院發給所有      權權利移轉證書,即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分,則不以      登記為生效要件。」、74年09月12日台上字第2024號判例:「民法第       七百五十九條所謂未經登記不得處分其物權,係指物權處分行為而言。繼      承人簡甲、簡乙代表全體繼承人出賣系爭土地,所訂買賣契約僅屬債權行      為。訂約時,即令繼承人未辦畢繼承登記亦不生違反民法第七百五十九條      規定,而使債權契約成為無效之問題。」參照。
註四:占有,乃指對於物有事實上管領之力(最高法院44 年 06 月 30 日台上       字第721號判例參照),其僅占有人對於物有事實上管領力為已足,不以      其物放置於一定處所,或標示為何人占有為生效條件;苟對於物無事實上      管領力者,縱令放置於一定處所,並標示為何人占有,亦不能認其有占有      之事實(最高法院53年04月03日台上字第861號判例參照)。
註五:保存行為,則係指以防止共有物之滅失、毀損或權利之喪失、限制等為目      的,以維持現狀之行為(臺灣高等法院96年08月15日96年度上易字第      474號民事判決、95年06月27日九十年度上字第一○八○號民事判決等      參照)。
註六:強制執行程序中關於不動產之拍賣,其性質與因訴訟結果而為交付標的物      之執行迥異,如該項拍賣之不動產為第三人所占有,除該第三人係為債務      人而占有,或於實施查封後始行占有,應受點交命令之拘束者外,即非強      制執行程序中所稱之債務人,執行法院尚難依強制執行法第九十九條定,      強使騰交該物與買受人或債權人(最高法院50年11月30日台抗字第28       4號判例參照),應予注意。