上海抑制房地價 四管齊下

【經濟日報╱記者林茂仁╱綜合報導】 2009.12.31 10:54 am

上海市政府昨（30）日宣布，將從稅收信貸政策調整、加大普通商品住房供應、加快推進住房保障、加強市場監管等四個方面著手，全面遏制房價與地價過快上漲，並降低第二套房的需求量。 經濟日報╱提供 新華社報導，上海市政府新聞辦昨天日發布「關於本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產市場健康發展的實施意見」，這份「實施意見」主要是透過差別化的稅收信貸政策來抑制投機性需求，例如將個人住房轉讓免徵收營業稅的時限由二年恢復到五年。 「實施意見」並規定，首次購買90平方米（約27坪）及以下普通住房的個人，須憑房地產交易中心出具的首次購房證明，方能享受1%的契稅優惠稅率。在此之前，凡購買90平方米及以下普通住房的個人，均能享受1%的稅率。 另外，原本上海規定，個人轉讓屬自用住滿二年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，不必負擔個人所得稅；但此次調整後，將轉讓年限由二年恢復到五年。上海還將恢復收取個人購買普通住房的住房登記費，以及個人買賣存量普通住房的交易手續費。 「實施意見」指出，將「更加嚴格二套房信貸管理，嚴格二套房認定標準」。對已貸款購買一套住房，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民，調整前可比照首次購買普通自住房，享受貸款利率七折和最低自備款20%的優惠政策；此次調整後，必須符合購房前人均住房面積低於上海市平均水準，並須提供有效證明，才能享受貸款利率和低自備款的優惠。 易居房地產研究院專家楊紅旭認為，此舉將使能享受優惠政策的二套房數量大幅減少，對於抑制投機需求作用顯著。 上海還透過控制商品住房土地出讓面積，加大閒置土地清理，提高土地利用效率，優先滿足保障性住房土地供應，並增加普通商品住房土地供應。 上海今年首批試點經濟適用房已進入申購程式。「實施意見」指出，將做好徐匯、閔行兩區經濟適用住房的配售試點工作，根據實際情況，明年逐步放寬准入條件，擴大建設和供應規模，擴大享受面。 上海還將加大對虛擬交易、囤地捂盤、虛假廣告等違法違規行為的查處和曝光力度；加強商品房預銷售管理，嚴厲查處以各種形式炒作、哄抬房價的行為；加強商品房銷售備案管理，督促房地產開發企業加大資訊披露。

房價漲不停 深圳抑制投機購房

2009/12/29

【聯合報╱大陸新聞中心╱綜合報導】 深圳市房地產研究中心日前舉行深圳近期房地產市場形勢與政策分析會。據悉，深圳市委、市政府及有關部門決定，加快研究今後房地產市場調控和住房發展的系列政策。 新華社報導，根據分析報告顯示，深圳市新房均價從年初每平方米11000元左右，暴漲到10月的21661元。房價收入比超過15倍，房價與經濟增長和居民收入出現較大背離。按876萬常住人口計算，目前深圳市住房自有率為33.3%，這決定未來深圳住房潛在需求依然旺盛。 深圳市房價上漲較快且長期在高位徘徊，已限制廣大普通居民家庭住房消費，8月以來，深圳市新房成交已嚴重萎縮。為落實國家關於抑制房地產投資和投機的精神，深圳市正加快研究制訂房地產市場調控和住房發展的系列政策，其中包括差異化的住房金融與稅收政策，嚴格執行國家有關部門關於第二套房貸款首付比例和利率的規定等。 深圳市房地產研究中心副主任王鋒表示，今後深圳市房地產市場將積極增加普通商品住房供應，支持居民自住和改善型住房需求；完善房地產宏觀調控政策，抑制投資和投機性購房；實行針對專業技術人才的住房扶持政策；大力推進保障性住房建設，積極擴大住房保障。 明年深圳市將大規模推進保障性安居工程建設，市、區財政將投資35億元人民幣，用於2.23萬套保障性住房建設。深圳市明確提出各區財政將投資保障性住房建設，在深圳市住房建設規劃還是首次。

平價宅最佳地點 網友票選五股站

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　政院試辦平價宅似乎有了眉目，初期將先挑選機場捷運A7站，也就是位於林口的體育大學站，興建每坪僅十萬元的平價宅；不過「網路地產王」進行為期一個月的網路民調卻發現，網友認為最適合興建平價宅的地點不是林口，而是「五股工業區站」，顯見官方與民間對於平價宅的落腳處，仍有相當大的落差。

■　平價宅衝擊林口房市 無殼族樂觀其成

　　行政院長吳敦義公開表示，將率先從機場捷運林口體育大學站，興建一坪僅十萬元的平價宅，預計將在2014年機場捷運線開通之際，總量約千戶的平價宅也將同時完工交屋。

　　房地產業者一致認為，此舉將嚴重衝擊林口當地房市，儘管林口餘屋量大，但林口新成屋每坪開價已站上二字頭，議價空間再大，也不可能下殺到一坪10萬左右，政府此舉似乎有「與民爭利」之嫌；不過若以無殼族的角度來看，坪數近三十坪的平價宅，總價控制在300萬元上下，搭車至台北市不到半小時，的確是一大福音。

■　　五股站雙捷運優勢 平價宅票選居冠

　　「網路地產王」早在一個月前即進行網路民調，詢問網友在機場捷運沿線，哪個捷運站最適合興建平價宅？網路民調的結果依序是：五股工業區站(36.84%)、林口站(31.58%)、泰山站(21.05%)、長庚醫院站(5.26%)、山腳站(5.26%)。

　　「網路地產王」總經理鄭弘杰認為，網友票選「五股工業區站」為興建平價宅的理想地區一點也不意外，只要搭車過了捷運三重站即抵達台北車站，此外，未來這裡將是捷運環狀線的交會處，即使五股工業區給外界的刻板印象不佳，似乎不是優質的生活居住環境，但若以長期投資增值的角度來看，雙捷運宅的增值空間相當可期。

台商天津造鎮、青島複製涵碧樓

【聯合晚報╱記者游智文╱天津報導】 政府開放陸資已一段時日，大陸開發商來台迄今未見動靜，倒是台灣建商赴陸投資一頭熱。遠雄集團上午在天津宣布推出大陸版的造鎮案─「遠雄U-CITY」，舉行破土典禮，預計第1期推出1.2萬戶，銷售對象包括大陸民眾、台商及台灣投資人。 鄉林集團預計下個月在大陸青島興建第一棟大陸版的「涵碧樓」。圖為鄉林在台灣知名建案－日月潭涵碧樓。 報系資料照片 鄉林 下月青島投資20億 包括興富發、華固、璞園建設今年都有前進大陸計劃，鄉林集團則是預計下個月在青島興建第一棟大陸版的「涵碧樓」，總投資金額約20億元台幣，預計打造200間頂級villa。台灣經驗，大陸複製，似乎已成為台灣建築業發展新風潮。 遠雄 與中星合作天津破土 遠雄今天推出的天津「U-CITY」，是以遠雄集團董事長趙藤雄個人名義所成立的中國遠雄 (遠中)名義，與天津泰達及新加坡淡馬錫旗下最大公司吉寶集團合作推出。趙藤雄呼籲，政府應加速鬆綁建商赴陸投資，讓建商有一條活路。 遠雄在台灣各地推出不少造鎮建案，圖為遠雄企業集團在三峽台北大學特定區內推出造鎮計畫，要求社區周邊的整體視覺品質。 報系資料照片 目前政府設有赴大陸投資房地產管理辦法，投資金額在1000 萬美元以上者，需經投審會審查，在財務比例上，如速動比、負債比有極為嚴格條件，形同綁住建商。 趙藤雄表示，政府近來天天打壓房地產，既不讓建商在國內好好發展，又不准建商出來，後有追兵，前無去路，最後只能抱在一起痛哭流涕。他說建商到大陸賺錢，台灣繳稅，既可嘉惠股東又能創造就業機會，實在想不通為何遲不開放。 溫家寶力推的開發區搶商機 遠雄U-CITY位於天津「中新天津生態城」，這是中共總理溫家寶力推的重點開發區，總面積達3123公頃，包括韓國三星、日本三井、豐田、荷蘭飛利浦、馬來西亞雙威城都積極進場搶商機，新加坡更是由官方出面主導投資。 遠雄U-CITY位於中新生態城惠豐溪兩側，新加坡官方代表、也是現任中新生態城總裁吳財文表示，這塊占地105公頃的土地，多家中國大型開發商及日商、韓商都有興趣，遠雄因在台灣擁有成功造鎮經驗，因而獲選開發。 一個月完成流程 效率驚人 趙藤雄表示，大陸官方在決定開發商後，效率極為驚人，本月初才簡報，相關單位隨即整合，同步進行規劃、審批、地質探勘，一個月就完成流程，月底正式動工。 中新天津生態城規劃有寬達一公里、長數十公里的綠帶生態谷，谷底下打造輕軌，另有節水、節能、綠建材等規範；遠雄U-CITY將在溪流上加蓋，除興建一般住宅、旅館、購物商場外，也將打造擁有私人遊艇碼頭的頂級別墅。 整個投資規模約100億人民幣，分3期開發，遠雄與中新生態城開發公司合資，占股60%，約需投入60億人民幣；預計2013年全數完工後，開發案總銷金額則可達200億人民幣。

王石稱大陸房市存在嚴重泡沫

王石稱大陸房市存在嚴重泡沫

 

聯合報╱記者陳東旭╱即時報導】 2009.12.22 07:05 pm

東方早報今天引述大陸房地產龍頭萬科地產董事長王石的話說，大陸房地產市場已經產生泡沫，最終會破裂，萬科已經提前準備。王石說，他非常擔心泡沫向二、三線城市蔓延，就像日本的泡沫經濟時代。他指出，樓價快速上升無疑為房地產商帶來短期利益，但不管現在怎麼好，泡沫總會破裂。萬科不是要追求暴利，而是研究如何滿足市場中最基本的需求。

比較薪資 上海房價是東京8倍

比較薪資 上海房價是東京8倍

• 2009-12-13 旺報 【記者廖珪如╱綜合報導】

    　上海房價不斷飆升，與東京及紐約等大城市的房價差距不大，但人民薪資卻未同步調整，讓許多居民苦不堪言。如果結合薪資比較，事實上，上海房價已經比東京整整貴8倍。

    　《第一財經》報導，上海近年快速邁向國際化，不過房價方面已經具備國際化大都市的「風範」。據報導，近兩年國際間房價由於金融危機衝擊而降低，但人民幣大幅升值，因此房價差距拉小，目前，上海與紐約、倫敦及東京普通住宅新房價格差距非常微小。

    　一個在日本跨國公司工作外派上海的員工表示，他在東京花了4500萬日元（約350萬元人民幣）買下三室一廳的新房。同時，他說，日本出售的新房都是精裝房，購房者「拎包就可入住」。如果他在上海買同樣的房子，按上海裝修標準計算的話，裝修費要花30萬元人民幣（約400萬日元）。

    　他認為，就算他即將外派上海數年，但是在多方比較後，他決定不賣掉東京的房子來買上海的房子，因為東京收入比上海高出8倍，但房子一樣貴。他覺得，上海的房價讓人看不懂。如果結合薪資比較，事實上，上海房價已經比東京貴整整8倍。

    　《第一財經》指出，在交叉比較之下，上海的房價收入比已呈現出遠高於紐約、倫敦及東京的態勢。近幾年來，大陸房地產開發商呼籲上海房價要與國際接軌之後，對於房仲業者來說，他們的呼籲已經實現。但是，在過去幾年房價迅速上漲的同時，上海居民的收入水準並沒有跟上房價的漲幅。

    　以健康的房地產市場發展來看，紐約、倫敦及東京的地產市場是在歷經數十年發展後趨於穩定和成熟的結果，但上海，正處於發展過程中，簡單的價格類比，其實無法真正呈現都市國際化的水平內涵。

新加坡住房保障：堅持以人為本

北京新浪網 (2009-11-23 14:54)
新加坡住房保障：堅持以人為本　　文 刀

　　組屋工程是新加坡從上世紀六十年代開始，為使『居者有其屋』而實施的政府主導的普惠性住房工程，新加坡約80%的居民住在組屋里。

　　新加坡面積699平方公里，居民人口360萬。1960年，新加坡人口密集、衛生惡劣，大多數國民沒有能力購買自己的住房。近半個世紀過去，新加坡建造了約90萬間組屋。如今的新加坡，已是全球惟一近乎達到百分之百擁屋率的國家。

　　政府資金在新加坡公共住屋建設方面扮演著重要角色，因此，購屋的居民只需要動用薪金的百分之二十來償還貸款，就可輕鬆擁有一套屬於自己的房屋。

　　為解決居住及其引發的社會問題，1960年，新加坡政府宣布成立建屋發展局。1964年又推出『居者有其屋』的政府組屋(類似於我國的廉租房和經濟適用房，是在政府主導下，由建屋發展局建設的公共住房)計劃。其具體做法是：

　　首先，政府主導組屋的開發與建設，由建屋發展局具體實施。新加坡是市場經濟國家，但住房的開發與建設並不完全通過市場來實現，而是由政府主導。新加坡政府十分明確自身在解決住房問題上的責任，制定了符合其國情特點的住房政策和分階段建房計劃(每五年制定一個計劃)，採取了一系列行政、法律、金融和財政手段，大規模興建公共住房。

　　在住房建設發展上，堅持政府主導與市場相結合，以政府主導為主的方針，居住在由建屋發展局建設的『組屋』中的人口，占到全新加坡總人口的83%，且『組屋』的建設標準也是隨著居民的生活水平的提升而不斷提高，為提升『組屋』建設標準和質量，政府鼓勵私人開發商參與『組屋』的開發建設，戶型也由原來的『一房式』『二房式』發展為從『一房式』到『五房式』等多種，以滿z洶ㄕP類型家庭的居住需求。政府和國民都較好地確立了『基本生活保障型住房由政府負責，質量提升改善型住房由市場解決』的住房消費理念。

　　政府嚴格控制土地資源，為組屋建設提供了強有力的土地、資金保障。土地是國家財富之源，也是組屋建設的基礎和命脈所在。新加坡土地分國家所有和個人所有兩種，其中國有土地占土地總數的80%左右。新加坡政府將土地資源牢牢地掌握在手裡，確保土地供應。1966年，政府頒布了《土地征用法令》，規定政府有權征用私人土地用於國家建設，並有權調整被征用土地的價格。根據該項法令，新加坡政府協助建屋發展局以遠低於市場的價格獲得開發土地，保証了大規模建設組屋所需的土地。

　　與此同時，新加坡政府還以提供低息貸款的形式給予建屋發展局資金支援。政府每年都為建屋發展局提供建屋發展貸款，此貸款是挂帳形式，政府不追索還債，而且其利率明顯低於市場利率。此外，為保障普通老百姓能夠買得起組屋，其售價是由政府根據中低收入階層的承受能力來確定，而不是靠成本來定價，其遠遠低於市場價格，由此造成建屋發展局的收支虧損。這部分損失，政府核准後每年都從財政預算中給予補貼。政府財政支撐是新加坡組屋政策得以順利實施的重要保障。

　　政府財力既要承擔居民住宅區的公共配套建設，還要擔負『組屋』的維修與定期翻新。建屋局每年的赤字都由政府資金填補，國民組屋計劃占政府常年預算撥款的3.8%，到目前為止，政府補貼住房建設的資金總額為138.42億新元。在必要的時候，經過批准，建屋發展局還可發行中期債券，來資助組屋發展計劃的實施。

　　第三，實行良性迴圈的公積金制度和住房公積金保障制度。1955年，新加坡建立了中央公積金制度。這是一項全面的強制儲蓄制度，規定雇主(不論是私人機構還是國家機關)和雇員都必須以雇員的薪金為基數，按照法定的公積金繳納率將個人月薪的一部分存入中央公積金局的個人賬戶，用於退休、住房、醫療、教育等諸多方面。

　　不僅如此，住房公積金保障制度還有效地解決了老百姓無力購房的難題，進一步加速了公共住宅的建設。為鼓勵低收入階層購買住房，1968年9月，中央公積金局推出了『公共住屋計劃』，規定公積金會員可動用公積金存款購買新的或是轉售的建屋發展局組屋，使低收入者既能購房又不影響生活，極大地促進了低收入者購房的積極性。該規定最初只針對最低收入家庭，1975年後政府又對中等收入家庭放開了限制，允許中等收入會員申請購買政府組屋。

　　第四，真正做到『以人為本』。『組屋』的選址大都在公交車站、地鐵出口附近，方便居民出行；按規模建設配套的服務設施，方便居民生活。『組屋』的銷售價格既不是按建設成本計算，更不是按市場行情zM定，而是根據市民的購房經濟承擔能力來決定的。子女購買『組屋』如能與年老的父母在同一小區，還能享有另外的補貼。以家庭收入水平為依據，實行公有住宅的合理配售政策。為搞好組屋的合理配售，保障低收入家庭的合法權益，實現公平、有序的市場分配原則，新加坡政府制定了縝密而嚴格的法律法規，對購買人條件、購買程式、住宅補貼等均做出嚴格規定，按照公平原則進行合理分配。政府制定了不同收入水平居民的購屋准入政策，並隨著生活水平的提高調整收入頂限。在上世紀70年代，規定只有月收入在1500新元以下者才可申請購買組屋；80年代提高到2500新元，隨後到3500新元，目前放寬至8000新元，以接納更多人購買。這樣基本保証了80%以上中等收入的家庭能夠購買到廉價的組屋。

　　此外，政府依據購房者的經濟收入水平區分層次，嚴格按照家庭收入情況來確定享受住房保障補貼的級別，其首付款和還款額以及還款方式都有所不同，設計出高收入者的住房福利少、低收入者的住房福利多的分配方案，體現出國家富裕了，老百姓也能分享利益的理念。

　　第五，出台法律嚴格限制炒賣組屋，確保組屋政策的順利實施。新加坡于上世紀60年代制定並實施了《新加坡建屋與發展法》，同時還頒布了《建屋局法》和《特別物產法》等，從而逐步完善了住房法律體系。政府採取了一系列措施嚴格限制炒賣組屋的行為。建屋發展局的政策定位是『以自住為主』，限制居民購買組屋的次數。規定新的組屋在購買5年之內不得轉售，也不能用於商業性經營。如果實在需要在5年內出售，必須到政府機構登記，不得自行在市場上出售。一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新組屋，舊組屋必須退出來，以防投機多占，更不允許以投資為目的買房。所有申請租住組屋的人都需要持有有效期內的新加坡工作許可証或相關簽證等等。由於嚴格執行了上述措施，新加坡政府有效地抑制了『炒房』行為，確保了組屋建設健康、有序地進行。

　　新加坡政府集中了大量人力、物力和財力，經過長期不懈的努力，最終使住房問題得到根本解決。其組屋建設的發展過程經歷了一個由解決住房困難到增加住房面積、再到提高住房質量的發展階段，跨越了『有房住』，開始進入『住得更好』的階段。據最新統計，自1960年以來，建屋發展局共興建組屋990，320套。目前約有82%的新加坡人口居住在政府組屋中，組屋政策真正成為『普惠性的政策』，有力地增進了多種族安居樂業、和諧相處，促進了社會建設，對維護社會穩定起到了積極作用。不僅如此，新加坡房地產業的日趨興旺，成為國民經濟的重要支柱和強有力的增長點，也帶動了整個國民經濟的良性迴圈。

房市交易回溫 台中市最熱

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】


內政部統計處昨（27）日公布，10月全國房屋買賣移轉棟數為3萬4,364棟，較9月小幅回升3%，結束連兩月下滑走勢。累計前十月買賣移轉件數31.5萬棟，較去年同期衰退3.5%，不過全年仍有機會超越去年全年37.9萬棟的交易量。

統計全台六大都會區買賣移轉棟數，除台北縣和新竹市外，其餘均呈增加趨勢，增幅排名依序為，台中市增幅17.63%、高雄市13.45%、桃園縣9.97%、台北市3.07%；新竹市下跌9.34%、台北縣小跌1.88%，是唯二衰退的縣市。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，桃園、台中、高雄與大台北地區相比，房價負擔相對輕鬆，加上景氣前景看好，這些地區的自住客有能力也有意願，在此時進場購屋。

蘇啟榮指出，主要都會區中的台北縣與新竹市，10月交易量都比9月下滑，其中台北縣雖然受惠北市房價高漲，成為北市購屋客層外移的重要地區，但許多北市外圍第一圈的區域，房價也已明顯高漲，購屋人想要在捷運站周邊購屋，房價負擔較前幾年高出許多，在薪資成長跟不上房價漲幅的同時，交易量遂呈些微下滑。

至於交易量衰退較多的新竹，因前幾個月買氣快速爆發，呈短期整理現象，信義房屋統計發現，前十月新竹市買賣移轉棟數為1萬1,132棟，已經快追上2008年整年的1萬1,460棟，且領先新竹縣高達三成，明顯變成「市比縣強」，是從SARS以來相當罕見的現象。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，從10月底開始，因結婚與換屋需求多，是房市傳統旺季。

福建推新政策 吸引台灣建築業投資

【中央社╱台北22日電】 2009.11.22 03:24 pm
中國福建省住房和城鄉建設廳最近公佈最新對台相關政策，積極吸引台灣建築業到福建投資置業。

據新華社報導，福建官方公布的政策措施包括：放寬台資房地產開發企業准入條件，簡化准入審批程序，並在土地競標、註冊資本金、項目貸款、項目和股權轉讓等方面與內資房地產開發企業享受同等待遇。

福建放寬對台灣居民到閩購房的限制，全面對台開放福建市政公用事業特許經營市場，鼓勵台資企業投資城鎮供水、供氣、污水垃圾處理等市政公用事業，放寬准入條件。

福建也積極建立兩岸住房建設、物業管理、房屋仲介經紀、城鄉規劃建設管理等的合作平台。希望取得閩台間人才培養和科學技術的合作，拓展與台灣城市規劃師、建築師、工程師的交流管道，允許台灣居民在福建報考規劃師等工程建設類執業資格並註冊執業。

福建鼓勵台商投資或以收購、兼併形式投資建築業。並且允許台商在福建以獨資形式設立建築工程設計公司，或與閩企以合資經營、合作經營的形式申請設立公司。希望引進台灣先進管理和建築技術，借鑑台灣已有的標準施工、工藝技術。

中古屋炒過頭 貸不到五成

【經濟日報╱記者洪凱音／台北報導】2009/11/20

都市更新熱潮，讓一些老舊公寓價格竟比新成屋還高，三商銀主管提醒，中古屋成交價絕對不等於銀行鑑價金額，價格被「過度炒作」的中古屋，貸款成數可能不到成交價的五成，投資人買進這類中古屋時，本身一定要有足夠的資金。銀行主管建議，想購買這類老舊公寓，自備款最好達成交價的四成以上比較妥當。

大眾銀解釋，銀行貸款有一定的鑑價程序，除參照區域行情，還會結合建材、屋齡等條件。以老舊公寓來說，特色是屋齡高、沒電梯，且建材不如新成屋，這些條件都屬「扣分」項目，銀行鑑價不太可能高過新成屋。

除了貸款成數低，老舊公寓的貸款年限相對也會較短，大眾銀主管指出，以鋼骨結構的公寓為例，最簡單的計算方式是貸款年限加上屋齡不得超過50年，以40年屋齡的公寓，銀行能容忍的貸款期限約為十年。

7種利用天然方式來讓你家裡沒蟑螂

原來，會飛的蟑螂是----懷孕的！！！
為了保護肚子裡的蛋才會飛 所以.....為了讓家裡的蟑螂別再那麼多子多孫，看到會飛的就快讓牠升天吧 ！因為它肚子裡有好多好多........蟑螂已經快成為我們的大敵了，數目多到難以想像
。 現在看到蟑螂飛翔的話，奪命以後再用酒精燒...這樣，牠的卵才會死掉！如果你只是把牠打死後丟掉或沖入馬桶，那韌性異強的蟑螂子還是通通會從屍體出來...而且大家不要用殺蟲劑對付蟑螂...不然牠的下一代就可能有抗體，而不怕你用的殺蟲劑....大家一起努力，我們的家居才能更乾淨。

隨著夏日的腳步逼近，惱人的蟑螂也開始出沒在家中，你除了拿著拖鞋追殺、狂噴令人窒息的殺蟲劑、買化學成分的蟑螂藥之外還有什麼方法可以輕鬆趕走蟑螂，又天然衛生呢？其實只要瞭解蟑螂的致命食物跟喜好食物，就可以製造出有效的蟑螂剋星，效果可能沒有化學藥劑快速，但絕對保證安全！
這次我們特地收集了7種利用天然方式來讓你家裡沒蟑螂，有利用蟑螂喜好的澱粉食物添加硼酸的蟑螂餌、也有利用蟑螂討厭的味道作成的驅蟑藥，輕鬆利用這些方式，你也可以有個乾淨的夏天了。

硼酸拖地防蟑法
利用硼酸水來拖地，讓硼酸的結晶在水份乾燥後，滲入地板的縫隙內，造成蟑螂討厭的氣味，請蟑螂爬過碰到硼酸結晶也會中毒，是簡單又有效的方式喔！

1.準備抹布一條（或拖把）、熱水1 桶、硼酸約1杯。 2.將彭酸倒入熱水中，攪拌至溶解。 3. 將抹布沾步驟2的熱水後擰乾，即可用來拖地、擦拭蟑螂常出現的地方。


洋蔥丁蟑螂餌

這是「主婦聯盟環境保護基金會」強力推薦使用的環保餌劑，建議一般家庭放12至 20個左右的毒餌，廚房、廁所內可多放一些，保持餌劑的乾燥可置放數個月效果不變，但若受潮發霉則須再更換新的餌劑。餌劑中使用的硼酸西藥房即可買到，雖然沒有強烈的毒性，但過量會累積體內，影響中樞神經跟消化系統，所以一定要避免小朋友與寵物食用。

1. 準備硼酸1盒、洋蔥 1顆、麵粉150克、砂糖 1大匙、奶粉1/2大匙、清水少許。 2. 將洋蔥切成小丁，越細越好。 3. 將洋蔥丁多餘的水份擠乾。 4. 將麵粉、砂糖、硼酸、奶粉、及步驟3 中的洋蔥丁混合。 5. 分數次加入清水拌勻，添加的水份不要太多，足夠讓所有的粉揉成糰即可，再將麵糰揉成約 50個小球後壓扁，放置通風處約一週後陰乾即完成。 6. 將麵糰揉成約50 個小球後壓扁，放置通風處約一週後陰乾即完成。記得每個耳劑不要太大，並保持乾燥效
果更好。


菊花酒精驅蟑法

完全利用天然材料製成的，天然不含化學藥物非常的安全環保，即使家中有小朋友跟寵物也不用擔心。
1.準備小黃瓜1條、新鮮菊花花瓣適量、工業用酒精 1杯、噴水器。 2. 先將小黃瓜削皮，只取小黃瓜皮備用。 3. 再將小黃瓜皮與新鮮的菊花花瓣放入工業用酒精內，靜置待酒精變成綠色4. 將步驟3的酒精倒入噴水器中。 5.每週噴灑在蟑螂會出沒的地方，如排水孔附近、牆壁角落等處，對消滅剛孵化的小蟑螂特別有效。

蘇打粉防蟑法

這是一種源起於美國亞歷桑那州的傳統除秘方，據說是以糖來吸引蟑螂食用，再讓小蘇打的鹼性破壞蟑螂的胃，最後就會死翹。
1.準備砂糖1小碟、蘇打粉 1小碟。 2. 將砂糖與蘇打粉混合。 3. 再攪拌均勻即可。 4.放置在蟑螂出沒地方，約一至兩週後，蟑螂就會消失的無影無蹤。


馬鈴薯滅蟑藥

利用蒸熟的馬鈴薯加上硼酸就可以輕鬆遠離蟑螂，這個份量是以15坪以下的空間所設計的調製量，超過 15坪就增加一倍的材料即可，蒸熟的馬鈴薯有濃郁的澱粉味會吸引蟑螂，而硼酸則會讓蟑螂中毒。

1.準備馬鈴薯2顆、硼酸 1/4盒。 2. 將馬鈴薯蒸熟後，去皮趁熱壓成泥狀。 3. 將硼酸加入步驟2 的馬鈴薯泥中攪拌均勻。 4. 再將步驟3的馬鈴薯泥揉成約樟腦丸大小即可。 4. 放置在家中陰暗角落、蟑螂出沒處就可以，一樣保持餌劑的乾燥，一發霉變潮就要換新的。


九層塔驅蟑袋
蟑螂不愛九層塔的味道，曬乾後味道更重，所以只要放置九層塔的地方，蟑螂就不會出現。
1.準備九層塔1把、舊絲襪 1條 2. 將九層塔一葉一葉摘下來，若葉面上有水份請擦拭乾淨。 3. 將九層塔頁塞入絲襪中綁好，放置有陽光處曬乾即可。 4.放在家中陰暗處、牆角或蟑經常出沒的地方，就可以趕走蟑螂！

辣椒＆胡椒粉驅蟑法
一般人認為很香的辣椒粉與胡椒粉，除了作菜還有妙方，兩種粉末混合的味道蟑螂就是不喜歡，所以蟑螂會不敢靠近，遠離你家喔！

1.準備胡椒粉1小碟、辣椒粉 1小碟 2. 將胡椒粉與辣椒粉混合。 3. 再攪拌均勻即可。 4. 將混合均勻的粉撒在廚房排水口或牆角縫隙，蟑螂就不會經過這些地方，就會消失喔。

施工知識

為何排水管轉彎的接頭應選用二個45 度角L型彎頭來取代一個90度的L型彎頭?
為何排水管轉彎的接頭應選用二個45 度角L型彎頭來取代一個90度的L型彎頭?

因為90度彎頭的彎曲角度太彎,不利於排水通順,所以必須用二個45度角L型彎頭來取代一個90度的L型彎頭,而90度的L型彎頭只能在作通氣管時使用它.
下面表格乃是各種接頭的圖片及用途分類.

適合排水管使用

45度L型接頭

45度Y型接頭

順水T型接頭(盡量選用45度Y型接頭)

不適合排水管使用,作通氣管使用

90度L型接頭

T型接頭

下圖則表示一間浴室的配管圖,使用的45度角L型彎頭及45度角Y型接頭,來作配管.另外通氣管則用90度的L型彎頭及T型接頭來配管,此圖只作表示水管接頭的使用位置表示,其它管徑,比例,洩水坡度等均不考慮.

2005-06-17
4:10 pm, by 工頭 , 1236 views, 類別: 施工知識
如何能了解給水平面圖內所代表的意義?
上圖示是一張給水平面圖中地下室的一部份,但也是最重要的一部份,在此先說明此部份,圖面上方的1吋半的進水管它是由自來水水表而來,分為二管,一管為1吋半管將水注入自來水蓄水池, 另一管四分之三吋為則供應消防泵及泡沬泵的水源,為防止此管供應非食用水的管路回流而造成自來水蓄水池污染,則裝上CV(逆止閥)來防水水逆流.

自來水蓄水池內設有二台10HP的沉水式揚水泵,來將水抽上頂樓的水塔.其圖中抽水泵與逆止閥之間是防震軟管, 用來防止泵震動令水管受損,而逆止閥是防止水管的水逆流回水塔.另外有二個水錘吸收器是為了防止因抽水機的啟動及停止而造成水管內水壓異常使得水管受損,不可省略.

而自來蓄水池也供應消防水池用水,但因消防水池位於筏基坑內,高度比蓄水池低,採跌水式供水,所以水無逆流的可能,不必設逆止閥.

自來蓄水池應設置滿溢水管, 其滿溢水管應設防蟲網,以防昆蟲進入污染水源,這可是自來水公司人員在送水前檢查的項目之一,不可不慎.

給水平面圖內所代表的意義可參見下表:

3:59 pm, by 工頭 , 2533 views, 類別: 施工知識
如何了解鋼筋混凝土的「樑配筋圖」所代表的意義 ?
一般鋼筋混凝土造的建築物在結構設計完成後會有結構平面圖,柱配筋圖,梁配筋圖,版、牆、樓梯配筋圖,其中閱讀方法為先在結構平面圖找到你想知道配筋的結構部位,再依其部位的編號去找各配筋圖有關此編號的配筋樣式.下列介紹樑配筋圖的閱讀方法:

上圖是結構技師所繪製的樑配筋圖中,樑的表示法.由上圖可知是此樑的下列數據:


4B17
表示此樑位於4樓的編號B17樑.

(40X70)
表示此樑尺寸是樑寬40公分,樑高70公分.

6- #6
表示此樑的主筋數量及規格,使用了6支六分的鋼筋.

#3@20
表示此樑這個範圍的樑箍筋為每20公分一個三分的箍筋.


由上表數據我們可以得知此樑的主筋配筋情形,為讓大家更容易了解,再試繪出下列樑剖面圖來說明上圖:

樑的左端剖面圖

樑的中央端剖面圖

樑的右端剖面圖

相較於柱來說樑的配筋不論是施工或是圖說的閱讀都較為容易,唯一麻煩的是因樑的數量很多,在監工時又需與結構平面圖對照著看,所以監工時比較費時,發生錯誤的機會也比柱配筋來得高.


3:48 pm, by 工頭 , 1028 views, 類別: 施工知識
那什麼是柱的T/J/B部位及 MIDDLE部位呢?
請看下圖可以得知柱的T/J/B部位及MIDDLE部位相加總為柱的總長.

簡稱 T
原字 TOP
長度計算 以下三者取大值為 T的長度:
45公分.
淨樓高的六分之一.
柱尺寸最大寬長度.

簡稱 B
原字 BOTTOM
長度計算 以下三者取大值為 B的長度:
45公分.
淨樓高的六分之一.
柱尺寸最大寬長度.

簡稱 J
原字 JOINT(梁柱接頭)
長度計算 樑的高度.

簡稱 MIDDLE
原字 MIDDLE
長度計算 柱高減去T,B,J部份後所剩下的範圍.


一般以樑柱接頭的箍筋施工最困難,也是常被有意無意忘記施作的部份,但它對於結構是否耐震又十分重要,所以它是必須施作,若現場施工發現有困難應報告建築師會同結構技師共謀補強解決之道,萬不可輕忽大意.


2005-05-02
1:28 am, by 工頭 , 922 views, 類別: 施工知識
消防工程中目前常要求某些管線要使用 "耐熱電線"或"耐燃電線"二者之間有何不同?
目前在消防工程中一般電線的使用上己經愈來愈少,
取而代之的是"耐熱電線"及"耐燃電線"這二者,
這二項新建材是日後工地監工者必須注意的監工重點,
其與一般電線的比較如下表:

品名:一般電線
耐溫:60度C, 70度C,90度 C,105度C
線徑:2.0mm
牌價(太平洋):630元

品名:耐熱電線
耐溫:380度C
線徑:2.0mm
牌價(太平洋):1461元

品名:耐燃電線
耐溫:840度C
線徑:2.0mm
牌價(太平洋):4100元

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1:10 am, by 工頭 , 3856 views, 類別: 施工知識
冷氣機冷房能力與坪數對照表
Kcal/hr 1600
BTU/hr 6400
噸 0.8
建議適用坪數一般/頂樓 3坪/2坪

Kcal/hr 1800
BTU/hr 7200
噸 0.9
建議適用坪數一般/頂樓 4坪/3坪

Kcal/hr 2000
BTU/hr 8000
噸 1.0
建議適用坪數一般/頂樓 5坪/4坪

Kcal/hr 2500
BTU/hr 10000
噸 1.3
建議適用坪數一般/頂樓 6坪/5坪

Kcal/hr 3150
BTU/hr 12600
噸 1.7
建議適用坪數一般/頂樓 7坪/6坪

Kcal/hr 3550
BTU/hr 14200
噸 2.0
建議適用坪數一般/頂樓 8坪/7坪

Kcal/hr 4000
BTU/hr 16000
噸 2.2
建議適用坪數一般/頂樓 9坪/8坪

Kcal/hr 4500
BTU/hr 18000
噸 2.5
建議適用坪數一般/頂樓 10坪/9坪

Kcal/hr 5000
BTU/hr 20000
噸 2.8
建議適用坪數一般/頂樓 11坪/10坪

Kcal/hr 5600
BTU/hr 22400
噸 3.0
建議適用坪數一般/頂樓 12坪/11坪

Kcal/hr 6300
BTU/hr 25200
噸 3.2
建議適用坪數一般/頂樓 13坪/12坪

Kcal/hr 7100
BTU/hr 28400
噸 3.5
建議適用坪數一般/頂樓 14坪/13坪

BTU = 4 x Kcal/hr

1 噸 = 8000 BTU/hr

1坪 = 3.30578平方公尺

EER是Energy Efficiency Ratio之代號，其意思是能源效率比，也就是將冷氣機之冷氣能力(Kcal/H)除以消耗電力(W)所得到之值(Kcal/HW)，簡單的說就是每瓦特用電量所能產生之冷氣能力值。 愈高，表示該台冷氣機之冷氣效率愈好，如果以二台冷氣能力相同之冷氣機來比較，EER值較高的就表示較省電。

BTU：英制熱量單位，1BTU等於使一磅（Lb）的水升高華氏1度所需要的熱量。

Kcal(千卡)：公制熱量單位，1Kcal等於使1公斤的水升高攝氏1度所需要的熱量。

冷凍工程上冷凍容量（能力）的標準單位-冷凍噸，簡稱為噸（RT），此為熱容量單位，非重量單位。分為英制單位與公制單位，1公制冷凍噸＝1.1英制冷凍噸，一般國際上，以英制冷凍噸為基準，通稱為「標準冷凍噸」。

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2005-05-01
10:16 pm, by 工頭 , 26584 views, 類別: 施工知識
CNS鋼筋規格表(含鋼筋直徑,鋼筋斷面積,鋼筋單位重)
CNS鋼筋規格表

編號#3
稱呼D10
直徑 9.53mm
斷面積 0.7133(cm2)
鋼筋單位重 0.560kg/m
鋼筋單位重許可差±7%

編號#4
稱呼D13
直徑 12.7mm
斷面積 1.267(cm2)
鋼筋單位重 0.994kg/m
鋼筋單位重許可差±7%

編號#5
稱呼D16
直徑 15.9mm
斷面積 1.986(cm2)
鋼筋單位重 1.56kg/m
鋼筋單位重許可差±5%

編號#6
稱呼D19
直徑 19.1mm
斷面積 2.865(cm2)
鋼筋單位重 2.25kg/m
鋼筋單位重許可差±5%


編號#7
稱呼D22
直徑 22.2mm
斷面積 3.871(cm2)
鋼筋單位重 3.04kg/m
鋼筋單位重許可差±5%

編號#8
稱呼D25
直徑 25.4mm
斷面積 5.067(cm2)
鋼筋單位重 3.98kg/m
鋼筋單位重許可差±5%

編號#9
稱呼D29
直徑 28.7mm
斷面積 6.469(cm2)
鋼筋單位重 5.08kg/m
鋼筋單位重許可差±4%

編號#10
稱呼D32
直徑 32.2mm
斷面積 8.143(cm2)
鋼筋單位重 6.39kg/m
鋼筋單位重許可差±4%

編號#11
稱呼D36
直徑 35.8mm
斷面積 10.07(cm2)
鋼筋單位重 7.90kg/m
鋼筋單位重許可差±4%

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2005-04-30
11:18 am, by 工頭 , 820 views, 類別: 施工知識
陽台上裝了變壓器,是做什麼用的啊?
一般三向330v的用電是用在商業及工業用途上,地下室也會使用,那是給一些大型冷氣或用電量大電動機(例如:電梯,消防泵,抽水泵等.)所使用的,而室內一般插座及電燈還是使用110V/220V的用電,所以須要一個變壓器將330V轉換為110V/220V的電來供給一般日常生活使用,設計上會掛在室外或陽台比較不影響室內或屋外美觀的地方.

但是全棟都裝變壓器就不常見了,因為住宅並不須要使用三向330v的電壓,經驗上倒是工業住宅會有如此的設計,要小心一下.
至於變壓器的安全性,只要是正確安裝及放在屋外或陽台應該沒什麼問題吧.


2005-04-29
10:03 am, by 工頭 , 943 views, 類別: 施工知識
電力圖中配電盤表標示著"TR- 15KVA"是代表什麼意義?
當我們在三向四線供電的環境中,經常會有一些電路須以110V來供電,
但三向四線並不供給110V的電,於是我們就須加裝一個變壓器讓它能夠將電壓變成為 110V提供給使用者使用.
上表中表示本配電盤是由"TR-15KVA"變壓器來供給110V給各分路的,
其中"TR"是變壓器的意思,
而"15KVA"是變壓器的規格,它會漆在變壓器外殼明顯的地方以免誤用.


2005-04-26
12:45 am, by 工頭 , 1988 views, 類別: 施工知識
何謂『住宅中央集塵系統』?
所謂『住宅中央集塵系統』是指住宅內的吸塵器,不同一般電器行我們所買的吸塵器是它是一台吸塵主機而將管子預先埋藏在牆壁之中.
而管子可通達住宅各層樓(透天屋)或各房間(公寓),在管子出口處預留活門一個,使用時只須帶著吸塵機所附送的專用軟管,將軟管插入預留活門中就可以啟動吸塵主機而開始吸塵的工作了.

優點:
1. 不必攜帶笨重的吸塵器滿屋子跑,只需帶著軟管走到那裏吸到那裏.
2. 跟吸塵機巨大惱人的噪音說再見,因為吸塵主機可放在車庫或陽台,使噪音可以隔離在居住空間之外.
3. 吸塵主機體積小,掛在壁上即可,不佔空間.

缺點:
1. 吸塵管路必須在房屋建造時埋入,並將活門配置完成.


吸塵器主機

吸塵活門(牆壁上)

吸塵活門(近照)

2005-04-25
1:34 am, by 工頭 , 1332 views, 類別: 施工知識
如何能了解鋼筋混凝土的柱配筋圖所代表的意義?
一般鋼筋混凝土造的建築物在結構設計完成後會有結構平面圖,柱配筋圖,梁配筋圖,版、牆、樓梯配筋圖,其中閱讀方法為先在結構平面圖找到你想知道配筋的結構部位,再依其部位的編號去找各配筋圖有關此編號的配筋樣式.下列介紹柱配筋圖的閱讀方法:

上圖是結構技師所繪製的柱配筋圖中,柱的表示法.由上圖可知是此柱的下列數據:

編號:C17

柱尺寸:50公分乘以75公分

所在樓層位置:7樓和8樓

主筋(黑色圓形):14枝8分鋼筋

箍筋(藍色線)及繫筋(紅色線):
在柱的 T/J/B部位,當每間隔10公分一根4分鋼筋,在柱的MIDDLE部位,
當每間隔15公分一根4分鋼筋.



2005-04-23
1:02 am, by 工頭 , 815 views, 類別: 施工知識
什麼是"3件式浴廁(3-piece bathroom)"呢?
所謂"件"(piece)是指浴廁內會有水流出來的衛浴器具.

所以"3件式浴廁(3-piece bathroom)"一般就是指浴廁內有沖水馬桶,洗臉台,淋浴間.
而"4件式浴廁(4-piece bathroom)"就是指浴廁內有沖水馬桶,洗臉台,浴缸加蓮蓬頭.
另外"5件式浴廁(5-piece bathroom)"就比較少見,一般是建築商的噱頭,計算方法就依上列方法去計算了.

"2件式浴廁(2-piece bathroom)"又稱為半套浴廁一般就是指浴廁內只有沖水馬桶及洗臉台而已.

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2005-04-21
12:31 am, by 工頭 , 23022 views, 類別: 施工知識
坪數換算及面積換算表
1 平方公尺 = 0.3025坪

1 坪 = 3.3058平方公尺

1坪 = 35.5 平方英呎

1公頃 = 10000平方公尺 = 3025坪 = 1.03102甲

1甲 = 10分 = 2934坪 = 0.96992公頃

1平方公里 = 100公頃

1 英畝(acre) = 43559.64平方英呎 = 1224.17坪


2005-04-20
1:16 am, by 工頭 , 3900 views, 類別: 施工知識
什麼是「才」?多少平方公尺才等於1才?
目前「才」這個面積單位,以建築這個範圍來說的話,應以計算玻璃面積最為常用,其他領域就不得而知了.

1 才 = 0.0918平方公尺

1 才 = 30.3公分乘以30.3公分

1才 = 1台尺乘以1台尺

1台尺 = 30.3公分



2005-04-19
1:11 am, by 工頭 , 3710 views, 類別: 施工知識
何謂「加強磚造」? 它與「鋼筋混凝土造」有何不同?
加強磚造：構造主體為磚造，而其柱樑使用鋼筋混凝土補強。
但其牆壁仍承載垂直荷重，其床板大部分為鋼筋混凝土，屋頂大部分為鋼筋混凝土或山形木造屋架。

由以上可知「加強磚造」的房屋結構形式,雖然與「鋼筋混凝土造」結構都使用鋼筋混凝土的樑柱,但是「加強磚造」的磚造牆仍負擔了一部份的垂直載重,也就是說磚也是結構的一部份不可以打除的.

而「鋼筋混凝土造」是利用鋼筋混凝土樑柱組成的結構,其中的磚牆是不承受垂直載重的,也就是說磚不是結構的一部份是可以打除的.

若要分辨你買的房子是「加強磚造」或「鋼筋混凝土造」只要看建築執照內記載的是那一種就可以得知了.

法規：建築技術規則建築構造編 (民國 93 年 01 月 16 日 修正)

第 三 章 磚構造

第 130 條 建築物之地下構造與周圍地層所接觸之地下牆，應能安全承受上部建築物
所傳遞之載重及周圍地層之側壓力；其結構設計應符合本編相關規定。

第 130- 1 條 基地地層有改良之必要者，應依本規則有關規定辦理。
地層改良為對原地層進行補強或改善，改良後之基礎設計，應依本規則有
關規定辦理。
地層改良之設計，應考量基地地層之條件及改良土體之力學機制，並參考
類似案例進行設計，必要時應先進行模擬施工，以驗證其可靠性。

第 130- 2 條 施作地層改良時，不得對鄰近構造物或環境造成不良影響，必要時應採行
適當之保護措施。
臨時性之地層改良施工，不得影響原有構造物之長期使用功能。


第 一 節 通則

第 131 條 以磚造、石造、混凝土造之建築物，其建築高度不得超過九公尺，簷高
不得超過七公尺。以鋼筋混凝土樑柱及樓版加強之磚造建築物，其簷高得提高至十公尺。
但簷高不得超過三層之高度。

第 131- 1 條 凡載重之牆壁及承受橫力之剪力牆與帷幕牆，均應符合承重牆之規定。

第 132 條 凡承受自身重量及自身地震力之分間牆，均應符合非承重牆之規定。


第 六 節 加強磚造

第 165 條
加強磚造之磚牆，係指磚牆上下均有鋼筋混凝土加強梁或基腳。左右均有
鋼筋混凝土加強柱，與牆均固連成一體之牆壁。各層並須上下貫通一致，
不得參差。
加強磚造之磚牆。其加強梁與加強柱。應在牆壁砌造完全之後。再行澆置
混凝土，使加強樑及柱能與磚牆連成一體。

第 167 條
加強磚造牆壁之最小厚度 (公分) 。應依左列規定：

房屋層數 第一層 第二層 第三層
平 房 二十三

二層樓房 二十三 二十三

三層樓房 三十五 二十三 二十三

第 170 條
加強磚造之基腳，應依牆腳承載之重量及由於橫力所加之載重，依牆基腳設計之。
加強柱間均須用鋼筋混凝土基腳連成一體成倒Ｔ狀。



第 170 條
加強磚造之基腳，應依牆腳承載之重量及由於橫力所加之載重，依牆基腳設計之。
加強柱間均須用鋼筋混凝土基腳連成一體成倒Ｔ狀


2005-04-18
10:29 am, by 工頭 , 983 views, 類別: 施工知識
何謂無熔絲開關的極數(P)呢?
關於無熔絲開關的極數可見下表得知:


1P

2P

10:13 am, by 工頭 , 3407 views, 類別: 施工知識
在電力圖上常見到KVA,那何謂 KVA呢?
電從哪來? 總功率=實功率+虛功率

總功率(KVA)=V*I [電力公司生產成本]

實功率[KW]=V*I*COS [消費者計算電費標準]

虛功率[KVAR]=V*I*SIN [無效電]


10:06 am, by 工頭 , 1411 views, 類別: 施工知識
為何有些排水管要加裝"存水彎"有些則不用?
排水管加上存水彎的目的是為了利用存水彎內的水來阻擋臭氣和昆蟲進入室內.
基本上只要衛生器具有附加上存水彎者就不可以在排水管中重覆加上存水彎,
這樣反而會不利於排水順暢.
例如:馬桶,洗臉盆.就不必加設存水彎.
而廚房水槽或浴室排水或浴缸排水都必須加設存水彎在排水管內.

2005-04-17
11:19 am, by 工頭 , 1594 views, 類別: 施工知識
在消防圖中常見的EMT管,這是什麼?
EMT為 Electrical Metallic Tubing的英文簡寫,所以EMT就是配電專用的金屬管,其優點為:
1. 使用EMT管可以有更高的強度來保護電線不受損害.
2. 使用EMT管可以提供更好的電磁波屏障來防止線路中的資訊受到電磁波損害.

當寓公一定要知道的10件事

2009/10/07 13:41
【Money錢／撰文／劉育菁】

金融海嘯後，存房子養老的趨勢更加明顯。根據2009中信房屋「宅指數」夏季報告，在所有投資理財工具中，「房地產」已躍升抗跌保值工具的No.1（30.5%），和第2名「保留現金」（21.8%）及第3名的「黃金/貴金屬」（18.0%）出現極大差距。

今年第2季底，國產局標售台北市同安街13～15坪的老舊公寓，吸引不少退休夫妻湧進會場投標，顯見在低利率時代，不耐利息縮水的退休族，只能期待靠投資房地產賺取較高的租金收益，甚至中長期有機會賺價差。

只是，有愈來愈多的寓公加入租賃市場，市場競爭更形激烈，去年金融海嘯後，退場的寓公亦不在少數。在高房價、低收益的年代，現在想進場的寓公，更應具備哪些知識與常識呢？


1 不要賺了租金 卻賠金了本

好地段的產品，如果以租金報酬率（＝年租金÷房屋總價）的公式來計算，較房子因為地段價格相對較高，若在租金不變的前提下，報酬率反而比較低。

相反的，郊區的地段雖然比不上市中心，但相對來說房價也便宜，反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病：只看租金，卻不看房價變動。因為地點較差的產品，其風險溢酬要提高，也就是租金報酬率要比一般平均水準來得高，才能吸引人投資，但是跌價的風險也愈大。


2 根據立地條件與設備 選對房客

不同族群的房客，對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說，學生族群最在意距離學校的遠近，通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件，出租率最高；其次則是寬頻配備，若是房屋配備不包含寬頻，就無法受到學生青睞。

上班族比較重視交通便利性，包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否；而公教人員比較重視社區環境的生活品質，就像房地產大亨唐納‧川普曾說：「了解你的房客，定位清楚並提供他們的需求。」才是賺到長期租金的不二法門。


3 扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率

持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等；如果出租，還有租賃所得稅，所以，租金收入要扣掉各項稅費成本後，才是真實的報酬率。

很多寓公以為租金只要夠付房貸就好，殊不知未來房貸利息上調機率多過下降。以貸款20年、利率1.5%、本息平均攤還法計算，3年後，利率若上升至3%，每月付款將多出1倍。試問租金能隨房貸自由調高？現在要進場自備款要提高，要保守投資。


4 想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降

買房救定存，是現在最多退休族群轉行當寓公的重要原因。但可別忘了，雖然利率下降，導致買屋救定存的買盤大量湧入，會帶動資產價格上揚（房價上漲），如果租金也無法跟著上調，租金報酬率就會下降。

多數房市專家認為，租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1～2%，保守估計未來3年房貸利率約2.5～3%，因此，合理報酬率為3.5～5%，可別異想天開認為會有10%的高報酬。


5 租約公證 避免碰到爛房客

俗話說：「請神容易，送神難」，如果認為租金合理，不怕租不掉，千萬別為了求快而來者不拒。了解房客背景及收入過濾後再出租，才能保持居家品質。在房東圈之間流傳著一句玩笑話：「男房東最怕遇到沒有錢的單身女孩，女房東最怕遇到賴著不走的失業壯漢。」

避免房客賴著不走，就是將租約公證。若不幸碰到不付租金或租期屆滿不搬遷的房客，房東可直接持公證書向法院執行處聲請強制執行，跳過冗長的訴訟程序。



6 離家太遠 管理成本會上升

提高出租率，除了透過裝潢，營造溫馨氣氛外，還要提高服務品質。舉例來說，若是大學附近的專職校園寓公，除了每月固定收房租外，得花更多的時間處理垃圾、換燈泡、修水管、抄電錶、算水費及瓦斯費，甚至打掃公共區域，維持環境的整潔。

如果出租的房屋不是在自家附近，管理起來更麻煩。雖然時下不少房屋租賃公司可代為管理，但普遍收取月租金8～12% 的代管費，會吃掉微薄的租金報酬率。


7 寧可少收租金 也不要房屋空置

進入低利率時代，寓公儼然是365行之外的新興行業，但是挑選物件的眼光也要更精準，儘量選擇供給量較少、租金維持平穩的區域，這類資訊可在各大房仲公司或租屋網尋找。

根據許多房東的經驗，為維持長期租客的穩定性，有些校園房東在學生畢業潮時，會提供獎學金鼓勵學長介紹學弟妹租屋；也有房東為了留住好房客，主動簽下3年的租約，並逐年降低月租金1成，以換取租客長久入住。想當寓公一定要抱持永遠滿租的心態，寧可少收租金，也不要讓房子空下來。


8 成為房客的好朋友 並掌握最新狀況

寓公除了收租外，還要成為房客的好朋友，一方面靠著口耳相傳，讓好房客自動找上門，另一方面則是為了避免房客在租屋處發生不幸事件，進而影響出租率及房價。舉例來說，房東對於有憂鬱症或心理、感情受創的租客要有警覺。

成為房客好朋友的另一項優點，是可以直接掌握房客的工作及收入情況。像年初竹科新貴放無薪假時，很多房東就因突然喪失大批租客而亂了方寸；若是校園房東，每年寒暑假學生返鄉潮，得視為淡季，提早掌握房客的變動，也就能提早想出因應對策。


9 選擇帶租約的標的 要確認租約真假

低利率的誘因，刺激不少投資型買盤進場， 部分房地產廣告打出高報酬的分割套房，或是打出連鎖店進駐的店面廣告，但實際卻是投資客為了提高賣相，製作假租約，以吸引買方入甕。

最保險的方式就是逐一檢視租約，由於假租約大致可分「租金一次付清」、「租期長」（不定期租賃）、「長租期，低租金」等方式，購屋人可從承租人、出租人的簽章真偽，以及租押金給付、雙方資金往來記錄，去判斷租約的真偽。


10 慎選物件 不同產品優點各異

店面特性是租金穩定，在房市多頭來臨時，還能賺到增值收益，是寓公的上上之選，但缺點是：好店面難尋、且價格高，同時也要確認商圈是否有位移或變化等問題；而門檻最低的套房，是很多寓公的第一選擇，但若戶數多，管理會是最難克服的問題。

可自住兼投資的頂樓加蓋產品也很火熱，但購買前需特別注意加蓋的年限及使用情況。曾有法院判例，其他住戶主張拆除違建，並主張房東收取房租是不當得利，最後房東需將租金拿出來給其他住戶均分，實在得不償失。

杭州房價地價比 全大陸最高

【經濟日報╱記者何蕙安／即時報導】 2009.10.07 05:59 pm

廣州日報報導，易居中國近日發佈的一項調查結果顯示，北京、上海、廣州、深圳、南京、重慶等大陸十大樓市典型城市的房價中，地價平均占了25.7%，其中京、滬、廣、深四個一線城市的比重更高，在27%到30%之間。

易居的調查結果顯示，地價房價比最高的城市是杭州，達到33.45%，也是十大城市中地價房價比唯一超過30%的城市。最低的是重慶和天津，分別為17.01%和20.93%。

值得一提的是，北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市的地價房價比高於平均比重，分別為29.82%、29.91%、27.03%和27.31%。分析師認為，主要是這四個城市房地產市場發展都較為成熟，地價水準也較高，且2007年的地王大多集中在這四個城市，從而抬高了整體地價比重。

北市信義區松勇路，全台房價最貴的一條路

【時報記者郭鴻慧台北報導】( 2009/09/24 14:37 時報資訊 )
台灣房屋調查台灣主要都會區各行政區結果發現，全台灣房價最高的一條路為北市信義區的松勇路，而台中西屯區房價高低差達6.46倍，居全台之冠。以台北市來說房子價差最大的是信義區，其次為北投區，第3名則為士林區，而在台北縣房價差最大的是新店區，其次為樹林區，第3名則為板橋區。


台灣房屋調查結果發現，北市價差最大的為信義區，最高價的松勇路與最便宜的吳興街600巷，房價高差4.48倍。北縣房價差最大為新店市，民權路與最便宜的安祥路、錦秀路房價差為5.6倍。桃竹地區則是中壢市六和路、元化路與培英路相較，房價高差距3.09倍。台中市價差最大為西屯區，市政北五路與最便宜路段福聯街、福瑞街，房價高低差為6.46倍。高雄市價差最大為鼓山區，美術東路與最便宜路段九如路房價高低差為4.62倍。

台灣房屋首席總經經彭培業表示，民眾若選擇行政區內最低價的地段，必須注意，基本治安、巷道及交通等基礎建設，以及生活機能及環境等問題，若是上述問題都不大，民眾購屋時可選擇便宜路段的房屋，以減輕經濟的負擔。

未按時繳租 房東換鎖反被告

【聯合報╱記者游明煌／基隆報導】 2009.09.06 04:25 am


基隆市陳姓婦人向許姓房東租屋，因陳姓房客未正常繳租金，許姓房東上門催討未果，限期搬離又不成，自行進屋並更換門鎖，因而被控侵入住宅及毀損罪嫌。基隆地檢署日前偵結，認為房東所為雖不恰當，但目的是在保護她的財產，將她不起訴處分。

陳姓婦人說，她去年12月起以每月7000元代價，承租許婦位在北縣金山鄉的房子居住，承租到期日是今年12月，但許姓房東在今年3月10日下午，無故進入她住處，並打開大門讓她養的1隻臘腸狗跑掉。

她並指控許姓房東在同月26日擅自進屋更換門鎖，顯涉侵入住宅罪嫌，造成她的愛犬跑掉，則涉毀損罪嫌。

許姓女房東則說和陳婦並無約定1年租賃契約，因租金只繳到3月5日，她在10日上門催收房租，見大門未鎖，進屋前還先問有沒有人在家，但無人回應，她擔心屋內物品被小偷破壞才更換門鎖，事後也曾向陳婦之子告知3月5日租約到期。

檢察官認為，陳婦積欠租金在先，許姓房東因上門催討租金並限期搬離未果，加上陳婦經常未鎖門，許出於保護財產而更換門鎖，並非無故侵入住宅；不慎讓狗走失也僅屬過失，不算毀損，因此不起訴。

【2009/09/06 聯合報】

冷氣機掉下來，建築工人及建設公司要負什麼責任？

案例：
建築工人在建造房屋時，明知所作的冷氣機平台要用鋼筋，卻因鋼筋不夠，而未用鋼筋，多年後，該平台因無法承受冷氣機之重量而掉落，不幸打死路過的行人，這名建築工人有罪嗎？
解析：
(1)以鋼筋作為建築材料，是因為鋼筋可以增加韌性及承載力，所以，在建造房屋時，建築師繪製的設計圖，就會在設計圖上標示使用鋼筋的數量、規格及排列之方式，所以，施工的時候，就要按圖施工，絕對不可以偷工減料。
(2)本案建築工人因鋼筋不足而牽就不足的材料，在施作放置冷氣機的平台時，未依建築師之設計放置鋼筋，雖預見該平台於放置冷氣機後，有可能不能承受冷氣機的重量而掉落，但也可能承受得起重量而不會掉落，且縱使掉落時，也不見得會砸到人時，則這名建築工人於事後證實，該平台確實因放置冷氣機後，不能承受重量而掉落，並砸到人時，就要負過失致人於死或過失傷害的刑事責任。

裝潢掩飾賣漏水屋 起訴

【聯合晚報╱記者王聖藜/台北報導】 2009.09.09 02:53 pm

謝氏夫妻隱匿房屋漏水的事實，以裝潢手法掩飾殘破的內、外牆，順利將房屋售出，新買主入住後發現買到瑕疵品，控告賣方詐欺，台北地檢署上午將這對夫妻依詐欺罪起訴。

購屋糾紛中吃虧的一方，通常尋民事官司途徑要求返還購屋價金或酌予減價，不過，司法實務上，近年來發生許多爭議案例，例如賣方未善盡告知買家屋中曾經有人往生的事實，雙方即上法庭興訟，有多起案例被檢察官依刑事詐欺罪訴究。

被起訴的夫妻為37歲的謝姓男子和32歲的周姓女子，他們的房舍位在台北市連雲街的精華地段。

關姓買家指控說，去年4月，他經由永慶房屋仲介買屋，曾詢問賣方謝氏夫妻房子有無滲漏水等，對方一再誇稱房子住得很舒適，從未作過防水設施，關姓買家與他們談妥以908 萬元簽約、承購。

關姓買家說，在契約書的屋況說明欄中，賣方填寫「居住期間全無漏水、鋼筋外露、水泥掉落等情形」，且保證房屋全無瑕疵，他6月3日付清購屋款，6月5日入住，發現嚴重漏水，向鄰居打聽後，又發現全體住戶1年前還曾開會討論過漏水事宜。

檢察官邱舜韶勘驗查出，謝氏夫妻以鐵皮、木頭裝潢包覆住天花、牆壁，企圖掩飾房屋內外牆已經龜裂、發生壁癌的事實，認定謝氏夫妻施用詐術來賣屋。

【2009/09/09 聯合晚報】

陽台不登記產權 建商反對

2009/09/29
【經濟日報╱記者梁任瑋╱台北報導】
繼建物公設分開定價後，近日有監委提案雨遮、陽台不要登記，以此降低房價。中華民國建商公會全聯會理事長王光祥昨（28）日表示，登記制度是保障房地產所有權最好的方式，若監委提案廢除登記制，將造成國內750萬戶住宅市場大亂。

王光祥說，建商只是房地產業的生產者，但財產擁有者是廣大的750萬戶所有權人，假如陽台、車位通通不登記在產權裡，就表示任何人都可隨意使用他人的空間，將造成更大的困擾。

建商公會全聯會秘書長于俊明表示，雨遮、陽台不登記就好像「把汽車的後照鏡拔掉，但室內空間也不會因此變大」，目前各界一直鑽公設比高低的牛角尖，卻忽略就算把建物公設比拿掉，實際面積也未因此增加。

于俊明說，台灣房地產登記制度是保障產權所有者最有利的模式，過去很多舊大樓就常遇到地下室沒有登記，產權不清，結果無法買賣、改建，甚至被住戶無理占用，衍生出來的問題相當複雜。

一位建設公司主管表示，目前房地產常見的30%公設，光是因應建築法規而產生的面積就占20%左右，以台北市為例，一樓以上樓地板面積每超過50平方公尺就要設一個法定機車位，這個部分就占公設比11%，此外，住宅大樓每一層要設一個排煙室，就占了3%左右，還有八樓以上必須設兩個樓梯，也占2%至3%，若再加上電梯的空間5%，基本公設比就要21%。

王光祥說，陽台具有完備建物使用機能，例如洗衣、晾衣、熱水器、空調設備空間等以及避難功能，良好的雨遮設計是節能及開窗自然通風所需，具有綠建築功能，如果取消陽台、雨遮，民眾居住範圍更形狹小，也更不符合國際建築潮流趨勢，將使國人生活品質倒退。

台客買屋 屬意長寧閔行

【聯合報╱特派記者胡明揚／上海報導】 2009.09.03 05:14 am

台灣人在上海購屋置產的愈來愈多，大多數居住選擇哪些區域呢？根據信義房屋統計數據顯示，以長寧(22%)、閔行 (18%)、浦東 (18%)、徐匯 (10%)四個區最多，四個區合計接近70%。

信義房屋指出，如果具體分析居住板塊，住在長寧區的台灣人最集中住在天山虹橋板塊 (34%)、古北板塊 (31%)；住在閔行區的半數集中在金虹橋板塊 (48%)；住在浦東的較集中住在陸家嘴板塊 (34%)；住在徐匯區的有高達85%住在徐匯中心。

以物業形式上統計，67%的台灣購房者選擇公寓住房，選擇辦公和別墅洋房的比重相當，分別為10%左右。由此顯示，居家兼投資的物業較適合台灣人的喜好。

信義房屋分析，從大環境來看，上海繼世博會後，還有迪士尼、金融中心、航運中心等一連串有利城市發展的潛在動力；特別在幾大城市群的帶動下，上海作為長三角的發動引擎，未來非常有可能成為繼倫敦、紐約、巴黎、東京之後，又一個全球金融中心。

不過，也不是說上海什麼地方都值得台灣同胞去投資。

信義房屋分析師表示，上海有句流傳民間的話「內環內住著說外國話的人、外環內住著說普通話的人、外環外住著說上海話的人」，雖然有調侃之意，但從另外一個角度看出，外籍人士對內環內房屋的需求較高，有全球高端人士的支撐，在上海內環內房屋急劇減少的情況下，內環內區域房屋較更快體現其價值。

據信義房屋統計，目前內環內高端房屋的投資回報率最多能達到5%左右，也就是說，一套150平方米的翠湖天地總價在人民幣900萬元，年租金可達45萬元左右。

【2009/09/03 聯合報】

投資上海房產 勿踩經濟房地雷

【經濟日報╱張永河】
上海房地產新一波的飛漲，唱空的專家說，房地產未來是泡沫或通貨膨脹，都是不可預知的，但可預知是上海房地產「地雷區」經濟適用房陸續會產生。

上海第一批經濟適用房年底有望進入分配階段，這些是給上海市中低收入住房困難家庭，設計小戶型中低價，跟台灣的國民住宅差不多。

上海經濟房的八大基地包括松江泗涇、閔行浦江、南匯航頭、浦東三林、寶山顧村、青浦華新、徐匯華涇和楊浦新江灣等地。

經濟適用房所在的八大區域歸為遭受衝擊最大的地區，其中值得注意有三個區域，是浦東三林鎮、閔行浦江鎮及楊浦新江灣城，浦江鎮浦星公路、林恒路口規劃3萬戶經濟適用房基地對浦江鎮衝擊更深，目前附近在售的幾個預售房售價每平方公尺在人民幣1.6萬元(約每坪新台幣26萬元)，經濟房基地與這幾個預售房隔一條浦星公路，且數量巨大。

整個浦江鎮的房價近兩年快速飆漲一倍，房價與周邊環境及配套極不相稱，一旦年底有經濟房上市出售，對這些房地產的衝擊肯定不小。

上海市的規定，建設經濟房項目的利潤不得超過3%，如此推算，浦江鎮經濟房的房價完全可控制在每平方公尺4,500元元(約新台幣每坪7萬元)，真正具有衝擊力的當數新江灣城地區。

由於新江灣板塊內經濟適用房專案確定，直接導致該地段豪宅投資價值有下跌的危機，在售的商品房將與經濟房有懸殊價格差距，對附近的豪宅而言，是個價格土石流區。

對自住的業主來說，附近有經濟適用房，在購房選擇上必然與市場商品住宅的購買者形成「錯位」。二者間的影響在所難免，生活習慣更是不同。如經濟房周圍有很多流動攤販，經濟房的容積率普遍偏高，人口密度會增加，會將周邊的商品房價格拉回。徐匯區公佈的三塊經濟適用房基地，包括龍華肉聯廠地塊，森大木業地塊，位置靠近上海植物園，儀電集團地塊所在的宜山路、桂林路一帶。

靜安區的經濟適用房地處江寧社區013—2地塊(南洋電機廠地塊)，位於昌平路、常德路地塊內黃金地段的樓盤，對購房者本身就具有很強的購買力，對於一些定位高檔社區樓盤來說，這區經濟適用房的戶數少，不一定會對他們產生很大的影響，如同台北敦化南路成功國宅一樣，對附近的豪宅或高檔住宅影響不大。

浦東外高橋保稅區浦東北路和五洲大道附近有幾個預售案賣得很好，但當地有國營石化的大廠每天產出很嗆鼻的味道，對健康有隱患，當地人都知道這些國營大廠五年內不會搬出，未來十年要搬出的可能性也不高，算是自住、出租、出售都有相當風險的「地雷區」。

在這些區域裏，如果要購買房地產，無論是預售屋、中古屋，務必要事前調查清楚經濟適用房基地，和有汙染的石化廠離所買的房地產距離多近，越近影響房價越大，已經買的人，趁現在房子還沒上市，房價又高快轉手賣出。
（作者為新加坡紅木集團董事總經理Email:chinaknowhow@gmail.com）

上海買屋跟著地鐵走

上海買屋跟著地鐵走


2009/07/19 經濟日報╱文╱梁任瑋】

今年上海房地產市場快速復甦，投資風潮再起，台慶房產（上海台灣永慶房屋）副總經理陳史翎表示，上海幅員遼闊，部分地區地處偏遠、交通不便，有興趣到上海買房子的台灣民眾，應考慮交通完善、生活機能佳等條件。

例如地鐵即將在一年內完工的附近樓盤，較具增值潛力。其中又以距離地鐵300公尺內的樓盤，交通方便，出站即到家最適合。目前上海地鐵線有八條，興建中的有2號線東延伸、7號線（含北延伸段）、8號線二期、9號線二期、10號線、11號線和13號線世博段等七個路段正在興建中，預計2010年全上海市將完成11條地鐵路線。

此外，商業配置（百貨公司或大賣場）完善、鄰近五A甲級涉外辦公樓，如上海陸家嘴、新天地，徐家匯中心等地區，緊鄰商業繁華路段，房產較具增值潛力。

若要投資收益型不動產，最好選擇出租率高的地區（內環辦公樓盤、外環鄰地鐵及公車站），市中心交通便利，上班族承租意願高。

陳史翎說，2000年以後蓋好的房子，工程品質較佳。因為上海在2000年後引進大量國外高級建築技工，施工與完工品質佳。

治安較好地區，通常都是外商、台商聚集區域，例如徐匯、長寧、靜安、浦東陸家嘴、盧灣區等，大陸公安、武警巡邏較頻繁，治安會較好，購屋區域應以外商及台商聚集地區為佳。

由於大陸流行銷售毛胚屋，台灣人最好買裝修房不要買毛胚房，避免入厝時附近鄰居施工吵雜，降低居住品質，打算自住的民眾一定要注意到這一點。

境外人士較多的地區，租金一般也會較高，最好找有信譽而且房子蓋的品質較好的開發商、具有評價優良的物業管理公司，或是國家指定變革規劃的板塊，如「虹橋交通樞紐」、「浦東世博會園區」，國家級工程興建速度快、綠地與區塊規劃較完整，房價較具增值潛力。

法拍買到凶宅 轉兩手才發現

法拍買到凶宅 轉兩手才發現
【聯合報╱記者何祥裕／台北縣報導】 2009.07.15 03:21 am

中和市林姓婦人去年把住了四年的房子賣掉，不料購屋者事後發現是十年前發生「老夫殺少妻」命案的凶宅，要求解約退款。林婦氣得向前屋主與房仲求償，法官判決前屋主要賠償林婦一百廿九萬元，房仲也要退還四萬元服務費。

板橋地院法官認為「凶宅」屬於房屋交易的重要資訊，就算原屋主不知買到的是凶宅，但再轉手賣給他人，仍須負責物件瑕疵的擔保責任；至於房仲業者，未能在簽約前調查該屋是否為凶宅，也得賠償。

法院調查，林姓婦人於九十三年四月透過房仲公司，以四百卅萬元向游姓屋主購買永和市永貞路的一棟房子，住了四年後，去年見房價飆漲，便以五百廿萬元賣給柳姓女子，賺了九十萬元。
但一個多月後，林婦接到柳姓女子要求解約、退款的存證信函，還附上該屋是「老夫殺少妻」凶宅的新聞報導與判決書；林婦這才知道自己在凶宅住了四年，因而控告賣屋給她的游姓前屋主及房仲業者，要求賠償一百八十萬元。

當時（八十八年十一月）的新聞報導指出，六十歲男子王久良與四十歲陳姓妻子爭吵，一氣之下在屋內將妻子勒斃。

游姓前屋主覺得冤枉，他說房子是九十二年二月以三百五十一萬元向法院標到的法拍屋，命案發生在八十八年，他無從得知房屋是凶宅，才會在契約中勾選「非凶宅」；房仲業者也表示不知該屋是凶宅。

法官認為依市場行情，凶宅會減少三成的價值，當時游姓前屋主以四百卅萬元賣給林婦，三成即一百廿九萬元，游應賠償一百廿九萬元給林婦；而房仲未善盡調查屋況責任，不應收取當時的四萬元服務費。 【2009/07/15 聯合報】

上海房租報酬 追不上定存

2009/07/09 【文╱經濟日報】
6月剛過，上海二手房成交套數多年來首次突破3萬套關口，成交均價也首次站在每平方米人民幣1.2萬元（每坪約新台幣20萬元）的歷史最高位，外來投資客成為支撐樓市持續走高的主力。

上海第一財經記者昨天調查上海新天地、陸家嘴、古北、徐家匯等熱點區塊與典型個案發現：上海住宅出租回報率普遍已跌破3%，超越了5%的國際警戒線。

上海易居房地產研究院綜合研究部（以下稱「易居綜合研究部」）對上海、杭州等七個城市的普通商品住宅租金回報率抽樣調查也顯示，2009年第一季七個城市普通住宅租金回報率除北京之外均小於4%，低於香港、法國的多年複合租金回報率。其中上海、杭州更低於3%。

易居研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，假設在租金收益不變，要想達到相對應的租金回報率，各城市普通商品住宅需要調整價格。如要恢復到5%，七城市房價平均降幅需高達31.5%。 在瘋狂的成交量價面前，「租金回報率」這把投資量尺被忽略了。 位於上海靜安區的高價樓盤「國際麗都城」、「靜安楓景苑」一直被視為收房租的寶地，樓盤對面的十多家中介，常年經營這些大盤的二手房買賣與租賃。
昨天，中原地產置業顧問杜慶邦指出，靜安楓景苑一套3房2廳2衛的141平方米（約42坪）的二手房源，目前實際成交價約人民幣550萬元左右，該房月租金1.41萬元（約新台幣7萬元），折合年租金人民幣16.92萬元。在房價維持不變且不計算稅費等因素下，租金回報率3%左右。

近期豪宅的大戶型租金水準明顯下跌，而房價卻節節攀升。

上述樓盤並非個案。昨天21世紀不動產上海區域市場研究主管黃河滔選取了陸家嘴「仁?睎埵羲廑憿v、古北的「強生花園」、新天地的「翠湖一期」、徐家匯的「東方曼哈頓」四大名盤，在比較2008年10月與今年初的租金水準、買賣價格後發現，它們的租金回報率分別從去年10月的3.1%、3.46%、3.46%、3.16%，下降至目前的3%、3.3%、2.9%、2.4%。

既然租金水準低，為何仍吸引各路資金涉足二手房產投資？美聯物業區域董事高錦滔解釋，房產物業獲利，除出租收益，最大來源是物業本身的增值，依靠房產增值轉手的投資者仍占多數。 不過，以租養房的時代顯然過去。易居綜合研究部的報告顯示，相對租金水準，房價明顯偏高，可以界定為存在一定泡沫。未來房價水準必然還會向租金水準靠攏。

賺取預售價差 勿逾新屋三成價

股市連漲，房市也跟著水漲船高，加上政府打算開放陸資來台投資等利多，520檔期的推案量也跟著大增，不少投資客開始蠢蠢欲動，想把資金投入預售屋市場，打算交屋後賺取價差；不過，專家建議，最好要先評估預售屋房價，不得超過當地新成屋的3成，日後轉手才能獲利！


■　價差越小 轉手獲利空間越大
　　以信義房價指數、國泰房價指數來比較發現，近5年各季台北市成屋及預售案的房價變化中，2005~2006年是預售及成屋房價相對接近的時間，每坪差價9~11萬元，就合適投資房地產，但2008年開始，房市邁入最火熱的時後，各地預售價格不斷創新高，兩者的差價也拉到每坪17萬元，未來轉手的利潤空間會縮減。

　　今年房市再現轉機，520檔期爆出大量新案，專家建議，民眾若想投資預售案以小額自備款，賺取2~3年的增值效益，最好要先評估預售屋房價不超過當地新成屋的3成，日後轉手才能獲利。

■　追高易套牢 投資成熟商圈為宜
　　預售屋的賣點是「未來性」，除了地段、產品的考量外，最重要的就是買進的時機，如果在房市最熱時跳進去買預售屋，很容易套牢，而預售與新成屋的價差越小，顯示投資預售案還有利可圖，未來轉售時的獲利空間愈大。

　　針對投資地段，不少代銷業者表示，最好是區域內的建設題材還未真正發酵時下手，投資小套房則建議交通愈便利，商圈愈成熟的地方愈好，如此一來，不但房價相對抗跌保值，未來轉手的獲利空間也較大！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

法拍屋房貸

法拍屋市場回溫，讓銀行近日承做法拍屋業務量增加，不少銀行也針對法拍屋推出融資成數最高八成、貸款利率5%的專案貸款。但部分銀行規定法拍屋貸款轉為一般房貸時，要加付1,000元至1萬8,000元不等的手續費。

板信銀今年2月就推出法拍房貸專案，近幾個月業務更成長二至三倍；聯邦銀也說，最近法拍屋房貸逐步好轉，顯示市場需求增強。

板信銀法拍屋貸款專案的貸款人須有兩成自備款，銀行提供八成融資，貸款利率5%至5.99%，七天內就可審查完。

板信銀說，法拍屋貸款者拿到房屋權利轉移證明，也就是完成房屋過戶後，即可把手上的法拍貸款轉換成一般房貸，不必再繳額外的手續費，融資額度也可維持八成。

板信銀說，某些銀行會看不動產的區域、申貸者的信用條件等，決定貸款額度，但板信銀一律提供八成，且轉換成一般房貸後，可提供前半年1.75%的優惠利率。

板信銀的方案本來預定5月底結束，但因市場需求太強，已決定延至年底。

聯邦銀則提供法拍屋融資成數最高六至七成的方案。

聯邦銀是依據申請者的收入、信用情況、融資額度等考量，最高給予拍定價七成額度，貸款利率最低6.3%起，手續費則是貸款金額的千分之3至千分之5。

若貸款人要把法拍屋貸款轉為一般房貸，還要付一筆房貸手續費，金額1,000元起跳，最高1.8萬元，融資金額愈大，手續費就愈高。
【2009/06/05 經濟日報】

現金投資客 價差10萬可進場

現金投資客 價差10萬可進場 2009/06/01

隨著股市攀升，房市的春燕回來了嗎？成為不少手握現金投資客共同的疑問！永慶房仲集團總經理廖本勝建議消費者，不妨多比較市場價格，以台北市為例，當預售屋與中古屋的價差，只有10~15萬差距時，就是進場買預售屋的好時機！

■　價差拉近 投資客獲利空間大

「只要選在精華區，不管買中古屋或預售屋，都有獲利空間！」廖本勝說，預售案進場最好的時間點，是預售行情跟中古屋房價，價差最小時，代表當時市場景氣低迷，投資人只要支付頭期款，就能享受未來2~3年後房價的增值。

以2003年的房市低點來看，北市預售案行情與中古屋房價，價差只有10~15萬元，當時就是買預售屋的好時機，而去年第2季，市場熱度最高時，北市平均價差25萬元；現在的價差則約20萬元，投資人可隨時留意每1季的行情落差，伺機進場投資。

■　選擇優質地段 保證抗跌增值

永慶房屋總經理葉凌棋建議，要找抗跌性高的地段，以北市第2圈的行政區為首選。因為第1圈市中心的房價已高不可攀，例如大安區、中正區，要找到總價2000萬元以下產品已很少見；北市第2圈行政區的大樓、公寓，總價範圍600~2000萬元，相對平易近人。

而台北縣的板橋、中永和及新店，地理位置與北市第1圈的行政區僅一橋之隔，擁有捷運行經，生活機能成熟，也是自住型買方可考慮的地段；至於餘屋量大的林口、三峽及淡水地區，雖然便宜，但抗跌性太弱。

此外，選擇投資住宅的原則，包括「近比遠好」、「大比小好」、「高比低好」。「近比遠好」，是指物件愈近捷運站愈好，可考慮的範圍在捷運站出口700公尺以內；「大比小好」，指換屋產品比首購產品好，首購產品只有國內市場有需求，但總價3000萬元以上產品，會有台商或外來資金的需求，轉手增值力道較強；「高比低好」，代表樓層高的產品，增值空間較可觀。

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有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-5

購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌


所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？

以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。

但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。

如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。

最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。

天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。

在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。

具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。

因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。

在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。

例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？

同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？

品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。

為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。

有錢人的抉擇

有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定

世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！

前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理 馮先勉 博士）

有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-4

購屋錯誤四有錢人不會先買景觀，後買區位


一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。

一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？

就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？

景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？

因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。

最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？

還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。

因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。

對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。

最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！

有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-3

購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋，後買預售屋


一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？

首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。

依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。

但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。

預售屋潛力佳

但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。

相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。

根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。

除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。

因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。

其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。

所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。

我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。

只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？

有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-2

購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區


依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？

因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。

區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。

每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？

同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。

更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。

根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。

有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-1b

率性而為可行


如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。

這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。

有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-1a

自住屋難獲利

其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！

因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。

結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。

任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。

但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。

有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤-1

文章提供／住展雜誌


在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。

有錢人購屋以地段、大屋為優先考量投資標的。（圖為北市信義計劃區）


本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。

購屋錯誤一有錢人不會先買小屋，後買大屋

一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？

首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。

大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。

然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。

買賣流程及費用

房地產，當您委託代書簽訂買賣契約及辦理過戶事宜時，下列步驟買賣雙方的您必須瞭解：


一、不動產交易付款流程    二、過戶前買賣雙方應備證件

三、過戶作業流程                 四、買賣雙方應分擔費用

一、不動產交易付款流程

依雙方所合意之總價分四次付款：
簽約款     
約佔總價款之百分之十；於雙方簽訂私契約書時給付。
用印款     
約佔總價款百分之四十；於雙方交付產權移轉登記所需之文件，並蓋妥公定契 約書表、報稅書表之同時給付。
．辦理公證後申報契稅（稅單約三至七天下達）
．至稅捐處申報增值稅（一般增值稅單下達約七至十天、自用住宅優惠稅率約二 十 一天左右）

完稅款
約佔總價款百分之四十；於增值稅、契約核定，雙方會同完稅及查無欠稅，送地政事務所辦理移轉登記之同時給付。　（地政事務所過戶時間約需五天）

交屋尾款
約佔總價款百分之一十；於產權移轉完成、賣方交屋時給付。

二、過戶前買賣雙方應備證件

自然人賣方須準備下列資料：
土地建物所有權狀正本
身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份，供申報現值、投契及過戶之用。
印鑑證明書一份
印鑑章
最近一期房屋稅及地價稅單正本
最近一期水電費收據
若出賣人辦理自用增值稅，則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本
法人賣方須準備下列資料：
公司執照影本
公司登記事項卡正影本或抄錄本份三份
會議記錄(股東出售)
土地建物權狀正本
最近一期房屋稅單及地價稅單
公司大、小印鑑印章

自然人買方須準備下列資料：
身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份，供申報現值、投契及過戶之用。 便章

法人買方須準備下列資料：
公司執照影本三份
公司登記事項卡正影本或抄錄本三份
公司大、小印章

債務清償時權利人、義務人應準備之文件
義務人：
抵押權塗銷同意書一份
原抵押權設定契約書一份
他項權利證明書一份
若義務人為自然人則須檢附身分證影本及印鑑證明各一份
若義務人為法人則須檢附公司執照影本、公司登記事項卡正影本或抄錄本各一份

權利人(即所有權人)：
若權利人為自然人則須檢附身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本一份
若權利人為法人則須檢附公司執照影本、公司登記事項卡影本或抄錄本各一份
便章

三、代書過戶流程

目前過戶作業流程是以第一次付款當事人用印備證完成開始算起，而不是以簽約日計算其流程。一般而言，若增值稅依一般申請，買賣移轉登記時間需21～28天；若增值稅依自用住宅用地申請，買賣移轉登記時間需35～42天。若需申請銀行貸款則另加15天。

申報契稅：
公證後領回契約書正副本三份及建物所有權狀正本，其餘書件由公所抽存備查，再提出下列文件，向轄區稅捐分處申報契稅：
(1) 契稅申報書一式三份。
(2) 契約書正副本共三份。
(3) 買賣雙方身分證明文件影本各一份。
(4) 建物所有權狀影本一份。
領取契稅繳費通知單。
繳納契稅。

申請登記：
依申請書、契約書副本、雙方身分證明文件、印鑑證明書、建物所有權狀、契約書正本的順序，將書件裝訂成冊，即可向不動產所在地的地政事務所申請登記，惟應將契稅繳納收據第一聯浮貼於契約書正本上面，第二聯浮貼於契約書副本上。在申請登記時，應先計算規費、開立規費繳納通知單、繳費後才能正式送請收件，經收件後並須領取收件收據。

領取權狀：

申請案件經審核無誤或經通知補正後，於登記完畢即可憑收件收據及印章，領取建物所有權狀、契約書正本及其他不需由地政機關抽存的文件。但買方為慎重起見，於產權登記完畢後，宜併案申請登記謄本，以免有所遺漏或錯誤。

備註︰
如果該不動產為國宅，則於簽約後備證前要先向國宅處申請。
A.國宅處同意出賣人出售之同意書：約需時10天
B.承買人承買之同意書：約需時15～20天
承買人銀行貸款之申請，原則上於用印備證後即可進行，而於完稅後再以買賣及抵押設定案件方式併案送件，以縮短移轉登記時間。

農地買賣尚須向鄉鎮市公所申請「有無三七五租約證明書」，或於契約書上加註。且另需向工務局申請土地分區使用證明書，如果確定為農牧用地，承買人尚須向鄉鎮市公所申請「農地合法使用證明書」。

代書作業流程圖
土地→現值申報→核發稅單→繳增值稅→查欠完稅→申請移轉登記→領狀
建物→公證→契稅申報→核發稅單→繳契稅→查欠完稅→申請移轉登記→領狀

四、買賣雙方應分擔費用
一般而言，產權移轉所產生之代書費用，除法律另有規定或契約另有約定外，依民法之規定，概由買方負擔。
賣方應付之費用：
土地增值稅、房屋稅、地價稅(以交屋日劃分)
工程受益費
簽約費二分之一
他項權利塗銷代書費（若出售之不動產仍有貸款者）
財產交易所得稅(次年申報)

買方應付之費用：
契稅
公證費
過戶代書費
簽約費二分之一
登記規費、印花稅、資料申請費
貸款費用（設定規費、貸款代書費、火險費、信用查詢費）
登記規費＝（土地申報總地價＋房屋核定現值）X 0.1%＋書狀費
設定規費＝貸款金額 X 1.2 X 0.1%＋書狀費
火險費每貸款新臺幣一百萬元約需五至六千元

http://photo.pchome.com.tw/malto1234/039 鄉林雲頂

投標當日應注意事項

1.確認投標名義人及受託人身分證,印章,支票是否帶齊
2.確認正確開標時間
3.觀察投標人數
4.查閱公佈欄是否有本次停拍案件

如何標購中意的法拍屋

1) 確實了解法拍屋資訊：法院會於拍賣前十四天公布於法院公告欄內以外，並於報紙及不動產企管顧問公司都有提供相關情報。
(2) 選定物件：在各拍賣物件中選定目標，依個人預算及需求選定區域、地段，以利進一步的實地瞭解。
(3) 現場勘察：在確定物件後，可以到標的物附近做實地的瞭解，看物件所在處與住址是否相同，避免有看錯屋之疑慮，做實地調查外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得標購。
(4) 投標：法拍屋的拍價訂定大約低於市價二~三成，而依投標規定須繳納投標總底價的兩成保證金，保證金在新台幣壹萬元以內者，得以仟元大鈔放進封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者由法院當庭退還。
(5) 開標：投標當日由競標者中出價最高者得標，若無人投標，則於下次投標時按前拍總價再打八折作為拍賣總底價。
(6) 得標：若是得標，應在七天內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並依法院行政流程時間取得「權利移轉証明書」(約14天)。
(7) 完稅：到稅捐處辦理契稅及相關稅費。
(8) 過戶：持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶，即可完成移轉手續。**務必確認事項：**身分證和印章是否帶齊。 確認正確的開標時間。 觀察投標人數。 台、銀支本票。確認投標室外的公佈欄上，是否有張貼本次拍賣案件停拍或撤回的公告。投標書的內容如何填寫？
1. 案號－從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。
2. 投標人－投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，則必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。
3. 土地標示及願出價額－所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
4. 建物標示及願出價額－標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
5. 總價額－土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的價錢寫比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告現值高，就不須繳納土地增值稅。

如何購買法拍屋-執行處流程

一、法拍屋之公告
1. 依據強制執行法第81條規定：「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。」
2. 公告方法：
揭示於執行法院及不動產所在地
以本院為例，公告處位於臺北市重慶南路1段126巷1號（即本院簡易庭）對面。
其所在地之鄉鎮市（區）公所
新聞紙
債權人先墊費，刊登於公開發行各大報紙。
二、拍賣公告公告事項：
不動產拍賣公告所載事項如下：
不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額：請注意：投標書應載明願出價
額及總價。
保證金金額
請注意：投標時應依據公告所載繳納保證金。
投標日時及場所
請準時到場投標，逾時不受理
開標日時及場所
請準時在場，投標無效認定除本院投標書記載外，另開標時投標人不在場，經主持開標之
法官宣示該不動產開標程序終結前，投標人仍未到場，亦屬無效。
三：如何填寫投標書：
投標人可向本院為民服務中心洽買投標書暨保證金封存袋
請填寫法院名稱，可依拍賣公告所載案號、標別、股別填寫。
請填寫投標人姓名、住址（請填寫與戶籍地相同之住址，如另有聯絡住址請另外載明）、聯
絡電話、出生年月日、身分證統一編號等。如委託他人代理，請於委任狀欄位委任人、代理
人均應簽名蓋章。代理人姓名、住址、聯絡電話、身分證統一號碼請詳為填寫。
地號、建號、權利範圍可依拍賣公告內容填載，願出價額、總價，應達於底價，可等於或
大於底價。
保證金封存袋填寫案號、投標人姓名、代理人姓名、簽章。

四、保證金之繳交
1.保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，放進保證金
封存袋內。另請注意，個人票據，不得為保證金票據。
2.投標人將保證金放進保證金封存袋後，連同投標書投入票軌。得標者，即以保證金抵充
價款；
3.臺北地區之臺灣銀行支票視同現金，隨即開立正式收據。其餘票據則先開立臨時收
據，待票據交換正式入帳，再開立正式收據。
4.未得標者由投標人當場領回。
5.保證金之抬頭
保證金若抬頭為「臺灣臺北地方法院」，未得標者，逕向銀行辦理註銷抬頭。
保證金若抬頭為投標人，則必須投標人背書；若為投標人以外之人時，則該受款人應依票據
法規定連續背書。
得標後，繳納尾款之票據，其受款人應指定為法院

五、交付價金期限（即交付尾款之方法）
1.不動產依法有優先承買權人時，待優先承買權人放棄優先承買確定後，另行通知繳款。
2.除前款情形外，得標人不待通知即應於得標後七日內繳足全部價金，不得以任何理由要
求延長繳款期限。
3. 前二項之尾款可以現金或各銀行所簽發之臺北地區臺灣銀行支票或本票受款人均指定為
臺灣臺北地方法院逕向本院收費處繳款（如臺支以外支票，應俟入帳後開立正式收據）

六、未於七日內繳納尾款之效果
拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所
生之費用者，原拍定人應負擔其差額。

七、有下列情形之一者，應認為投標無效：
1.於主持開標之法官宣示該不動產開標程序終結前，未提出地方法院民事執行處不動產投
標須知第2、3、4點所示投標人、代理人之身分證件。
2.投標人提出之保證金票據已記載法院以外之受款人，但該受款人未依票據法規定連續背
書。
3.開標時投標人不在場，經主持開標之法官宣示該不動產開標程序終結前，投標人仍未到
場。

八、點交：
房屋如在查封前為第三人占有者，法院就不點交，是否點交，要注意拍賣公告。

九、承受：
無人應買或出價未達底價時，債權人可當場表示願依拍賣底價承受。

十、再拍賣：
第一次拍賣不成，法官可減價百分之二十再定期拍賣。如再拍賣不成，再減價百分之二十
作第三次拍賣。

十一、特別變賣：
經過兩次減價拍賣不成，債權人又不願承受時，法院會公告願買受該不動產者，得於三個月
內依原定拍賣條件為應買之表示。前項所定三個月內，無人應買前，債權人亦得聲請另行估
價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受或債權人未於該三個月內聲請另行估價或減價拍
賣者，視為撤回該不動產之執行。

十二、相關投標規定依據地方法院民事執行處不動產投標須知辦理（全文公告於法院投標室旁辦公室外牆）。